http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2007 年4 月10 日 江丽萍 上海二手房－搜房网
1．上海二手房价格指数走势分析
本月上海二手房价格指数为2208点，较上月上涨24点，环比涨幅1.10%，二手房挂牌均价12982元/平方米，比上月上涨141元/平方米。指数与去年同期相比上升116点，同比涨幅为5.54%。
本月上海二手房价格指数除虹口、浦东、卢湾区指数出现上涨、普陀区指数和上月持平外，其它各城区指数都有不同程度的下跌，其中，闸北区指数下跌幅度最大，指数下跌100点，环比跌幅为5.00%，其它各城区指数跌幅都不超过1%。
2．上海二手房市场特征综合分析
改善型需求成主力 市场回暖成趋势
本月上海二手房价格指数呈小幅上升，且升幅比上月有所增加，环比增幅为1.10%，全市二手房挂牌均价比上月上涨141元/平方米。从各城区的二手房价格指数的环比变化来看，除虹口、浦东和卢湾区指数出现小幅上涨，普陀区和上月持平外，其它各城区指数均出现不同程度的下跌。
从各城区及各片区的价格指数的环比变化来看，与上月相比，本月指数呈上涨的片区较上月有所缩小，但幅度却略有增加。其中，虹口和浦东区的所有片区指数均出现上涨。
相比上月，本月二手房市呈现出一个良好的回暖信号，价格指数向上回调幅度加大，市场趋于稳定升温期。主要原因在于：一、购房客户类型的转变。改善型需求客户逐步取代首次置业的刚性需求客户，此类客户在观望一段时间后，不再等待，开始试探入市。另一方面，保守型投资客渐渐入市，将目光投向长期满租的老工房和90平方米以下的中小户型，老工房价随之水涨船高，较受追捧。再者，不少经纪公司推出各种促销优惠活动，也吸引了更多客户的入市，加速了市场的回暖。
3．区域价格指数分析
以2月上海二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房价格指数仍保持最高，达2878点，超出全市指数30.34%，闵行区指数仍为最低，为1492点。
与2月份相比较，3月份虹口、浦东和卢湾三个城区的二手房价格指数有小幅抬升，分别上涨55点、36点和37点，环比涨幅分别为2.57%、1.71%和1.34%。普陀区指数与上月持平。其它六个城区指数都呈现不同程度的下跌，其中闸北区指数跌幅相对较大，下跌了100点，环比跌幅5.00%。
1）内环区域（卢湾、静安、黄浦）
本月内环区域二手房价格指数整体呈下降态势，除卢湾区指数出现环比增幅为1.34%的上涨外，黄浦和静安区指数均出现下跌，但跌幅相对较小。其中，黄浦区本月指数为2878点，下跌6点，环比跌幅为0.21%；静安区指数为2615点，较上月下跌2点,环比跌幅为0.08%。
图5：内环各城区1、2、3月份指数对比图
从各片区指数的变化情况来看，本月整个内环城区指数虽有小幅的下滑，但却有超过60%的片区指数出现上涨。除黄浦区的南京东路片区、卢湾区的中山南路片区和静安的静安寺、南京西路片区的指数出现下跌外，其他各片区指数都有不同幅度的上涨。其中，静安区的曹家渡片区和卢湾的打浦桥片区指数涨幅相对较大，分别上涨了96点100点，环比增幅分别为4.36%和4.08%。
本月内环区域除卢湾区指数出现小幅的上升外，黄浦和静安区指数都有下跌，整体呈现一个小幅下探态势。但指数分析上来看，卢湾区由于世博板块的动工在即，区域内的动迁户数量明显增多，使得近期成交十分活跃，价格也呈现出一定的上升趋势。如区域内的复兴佳苑、大上海城市花园，挂牌均价在14000元/平方米到17000元/平方米之间，较上月有小幅上涨。
相比卢湾区，黄浦和静安两个城区，本月价格指数有小幅的回落。从附表中来看，本月价格指数下跌的片区都是投资客集中的商业性片区，如黄浦区的南京东路、静安的静安寺、南京西路片区指数都均有下降，其中，南京东路片区下滑相对较大，下跌289点、环比跌幅为9.31%，静安寺和南京西路片区跌幅相对较小。其主要原因在于，一、短线的投资客因受股市影响，急于抛售，以筹资金进入日创新高的股票市场；二、中高档物业的价格回落，直接影响了本月内环区域的二手房价。
2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行）
本月中外环区域各城区二手房价格指数依然呈下跌趋势，除虹口区和浦东区指数出现上涨、普陀区指数和上月持平外，其他各城区均出现不同程度的下跌，但跌幅相对较小。除闸北区指数下跌100点，环比跌幅为5.00%外，徐汇、闵行和长宁区指数均下跌不大，分别下跌5点、15点和25点，环比跌幅均未超出1.00%。
图6：中外环各城区1、2、3月份指数对比图
从附表中看出，本月中外环各城区指数依然呈下跌趋势，但各片区指数却呈涨跌互现局面，上涨的片区较上月有所增加。其中，浦东区和虹口区的所有片区指数都出现上涨，徐汇区的梅陇片区和龙华片区指数上涨也较大，分别上涨119点和87点，环比增幅为7.21%和4.37%.
与上月相比，本月中外环各城区的二手房价指数依然呈下跌趋势，但出现回升的片区正在逐渐增加，且增幅相对较大。从附表中看出，本月中外环区域价格指数回落的城区主要集中在短期投资客和高档楼盘较集中的片区，如长宁的古北、中山公园片区，短期投资客因受日前加息影响，急于抛房套现，将挂牌价一降再降；再者，置换需求成市场购买主力，这类客户多对周边配套和房型看得特别细致，不肯轻易出手，房东方为破僵局，适当调低价格。以闸北的仁和恬园、三泉家园为例，本月均价分别为10925元和8841元，环比跌幅下滑较大。值得注意的是，虽然整个中外环区域二手房价环比跌幅较明显，但部分老工房和中小户型集中的片区，如虹口的提篮桥、凉城片区和徐汇的梅陇片区，因受惠世博动迁和轨道交通4号、8号线建设而引发的动迁，本月指数幅度都有较明显的回升，片区房价上涨较大。
附：指数编制说明
编制对象：上海市二手商品住宅（不包含别墅）。
样本来源：来自300多家房地产经纪公司挂牌信息、搜房网挂牌数据以及其它媒体挂牌信息。
样本容量：每月采集2万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市10个二手房交易较为活跃的行政区，220个商品住宅楼盘。
样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。
指数基期：以2004年12月为基期，以北京二手房价格基期指数1000点为基准，上海基期指数1883点。
发布内容：全市当期指数、均价，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区指数。
发布频率：每月中旬发布上月指数报告。
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