http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2007 年6 月5 日 木易成林 东莞搜房－楼市话题
无独有偶，深圳的一位投资客在与笔者聊天时，获知东莞二手房交易税费最高达到14.6％左右时，感到有些吃惊，她也没有想到东莞作为二三线城市，税费怎么这么高。（据合富置业东莞资深营业经理罗广鹏观点，东莞二手房交易税费总体高于广州、深圳）
从这两个例子可以看出，深圳很多投资者投资东莞楼市，只是看到东莞房价比较低，升值潜力比较大，但是对东莞二手房交易税费了解不多，存在一定的盲目性。
另外，东莞本土消费者在购买二手房时，往往被业主实收价格打动，却没有考虑到要承担的二手交易税费问题，常常在做置业计划时才发现已经超过承受能力。
因此，无论是在东莞买房投资还是自住，都需要对东莞二手房交易所需要交纳的税费有个大概了解。那么，东莞二手房交易税费都有哪些项目？税率和费率分别是多少呢？
据了解，东莞二手房交易税费主要构成项目如下：契税、评估费、所得税、印花税、营业税、土地增值税和中介费。除了上述主要税费项目，还有一些转移登记费、工本费等非主要税费项目，由于所占比重较小，影响也非常小，几乎可以忽略不计。
下面笔者对这几种税费分别予以解释，首先谈契税，契税税率分两个档次，分别是：普通住宅契税税率为1.5％，非普通住宅契税税率是3％，至于普通住宅和非普通住宅的标准，各个城市规定有所不同，东莞市是这样规定的，普通住宅必须同时符合如下三个条件，（1）住宅小区（含所有住宅）建筑容积率在1.0以上(含1.0)的；（2）单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）的；（3）根据各镇区住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，东莞市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇（区）划分为三类标准：
一类标准：莞城、东城、南城、万江区及虎门、长安、厚街、寮步、塘厦镇，实际成交价格低于4600元每平方米以下（含4600元每平方米）；二类标准：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪镇，实际成交价格低于4300元每平方米以下（含4300元每平方米）；三类标准：沙田、石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、道滘、高埗、大岭山、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗镇，实际成交价格低于4000元每平方米以下（含4000元每平方米）。松山湖地区可参照一类标准执行。此标准是东莞市根据省建设厅《关于确定我省普通住房标准的通知》（粤建房字[2005]58号）文件制定的，由于这两年东莞房价涨的厉害，城区住宅基本都在4600元每平方米以上了，因此，这个标准已经有些滞后。
在东莞二手楼市，有种比较特殊的情况，就是买方需要交纳两次契税，其中一次是卖方转嫁的。原因是卖方购房后一直没有交纳契税，但是他在出售时，却选择实收，将本应该自己交纳的契税转嫁了，导致买方交纳两次契税。
第二，评估费。东莞市评估费费率为总房价的0.5％。和深圳有所不同，据了解，深圳评估费一般是500元每宗交易。
第三，所得税。东莞市所得税收取有两种方法，其一，若能提供购置发票原件的，个人所得税=（转让价格－财产原值－合理费用）×20%。财产原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费（契税、印花税等），必须凭发票、税票、财政票据减除；合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费（中介费）、公证费、评估费等费用。以上费用必须凭税务发票或财政票据按规定扣除。装修费发票不仅要求发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人相一致，且发票上必须列明的装修房号的详细地址，经税务机关审核后，才可按规定比例扣除。
其二，不能提供购置发票原件的，按转让价格全额带征个人所得税，即：个人所得税=转让价格×带征率（目前为2%）。据笔者了解，为了省事，东莞很多二手房交易基本都采取第二种方法交纳个人所得税。
第四，印花税。按转让价格的0.05%分别对交易双方征收。
第五，营业税。个人将购买的住房对外销售，需要交纳营业税。税率为5.56％。不足5年的按转让价格（房地产交易所的评估价）全额计征，超过5年（含）的普通住房免征营业税。超过5年（含）的非普通住房按差额计征营业税。
第六，土地增值税。当购置原值大于等于转让价格时，不征收土地增值税。否则，可计征或按0.5%预征。个人销售普通住房，免征土地增值税。
第七，中介费用。二手房买卖如果是通过中介来完成的，那么买卖双方还需要支付中介服务费用，具体标准不统一，有些中介公司服务质量好，费用稍高，比如合富置业费率为5％，有些稍低。但是一般都是按照3％收取的。即买卖双方各支付总房价的1.5％。
理论上来说，这几种税费累加，普通住宅税（费）率高达14.6％左右，非普通住宅税（费）率也达到了13.1％左右。其中，契税、评估费交纳主体是买方，所得税、营业税、土地增值税交纳主体是卖方，中介费、印花税由买卖双方共同承担。
但是在实际交易过程中，由于买卖双方权利不对等，二手房市场交易秩序混乱以及政府相关部门监管不力等因素，往往是卖方选择实收，买方被迫承担全部交易税费，大大增加了买方负担，也导致房价上升不少，这对买方承受能力也是考验。
需要说明的是，由于可以做低合同报价，二手房交易过程中实际税费没有这么高。但是随着东莞二手房市场逐步规范，类似于做低合同报价、卖方转嫁税费等不规范交易方式将会逐步消失。
因此，在目前市场环境下，无论是投资还是买二手房自住，首先需要对二手房交易税费了解清楚，这样方能有的放矢。
 |
·上海湖南人最多地方在哪 ·理性看待“迪士尼效应” ·看21条家居风水禁忌(组图) ·在售房傍“米老鼠”成风 |
·《蜗居》主角家居照大曝光 ·购房者不可不知的"潜规则" ·普陀区最小64平米两房推荐 ·6个方法应对价格多变楼市 |
· 明年房价不会跌 huxl0
· 要正确认识上海市民的购买力 杨健雯
· 买房者与卖房者的较量 helen
· 逾5000亿港元巨资涌入香港 金 陆家嘴
· 什么是团对 lovel
· 世界最大烟草公司被判向烟民赔偿3 陆家嘴
· 你会去崇明买房子吗？ 陈文晋
· 周小川：存款利率应保持一定水平 陆家嘴
· 看大势选时机重理性 陈文晋
· 钱桥新苑的楼盘好像差不多要买光了 上海第
