http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2007 年7 月6 日 华商网-华商报
目前，全国各地的房价几乎都呈上涨态势，在此背景下，随着城中村改造、新
农村建设的推进，各地的小产权房也越来越热。在商品房单价已达上万元的北京，也能找到每平方米售价仅为2000多元的小产权楼盘。在西安，从三桥到大兴路一带，从十里铺到张家堡东侧一线，还有长安区到电子城之间，打着城中村改造名义开发的各类形式的房子，售价从700多元到2000多元的都有。据估算，目前在售“小产权”楼盘约占西安房地产销售市场总量的20％~25%。
记者在采访中发现，购买小产权房的主要是中低收入者，他们买小产权房主要是为了图便宜。面对敏感的房价，一位业界人士分析说：按照西安目前商品房每平方米3500元的均价来说，小产权房的售价仅相当于正规商品房价格的一半左右。“这个差价的根源主要在哪里？”最大的差别就在土地环节上。正规的商品房开发需要通过招、拍、挂拿地，每亩土地费用根据区域地段的不同，从50多万元到200多万元不等。而小产权房开发不用缴纳土地出让金，几乎没有土地费用这个“大头”的拖累。
■城中村项目公开销售要“过三关”
“标准的城中村改造房也要有完善的证件。”根据《西安市城中村改造建设管理暂行办法》的规定，利用城中村土地开发建设商品房，应纳入政府房屋管理体系，上市销售必须具备以下条件：
第一关是开发主体要合法。实施城中村土地开发的主体，可以是村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业，关键的是要取得国有土地使用证。城中村改造项目要符合城市总体规划，取得规划手续，这是第二关。这样更利于提升城市功能和整体规划，这也是购房者最后能取得房屋所有权证书的重要保证之一。随后在项目取得建筑工程施工许可证后，城中村改造项目便可进行报施工、监理等。最终需要取得“商品房销（预）售许可证”，这一关是城中村改造项目准许向社会公开销售的重要标志。
目前西安市场上打着“城中村改造房”违规开发销售的比较多。大量的所谓城中村改造项目，都是利用村民居住用地和农村经济发展用地、由村民个人或现有集体经济组织开发建设房屋。
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什么是“小产权房”
集体土地分宅基地和农用地。在乡村拥有宅基地的人必须是本集体内的村民，可以申请划分后建宅院。同时，国家严禁为城镇居民在农村违法建筑住宅发放土地使用证。小产权房的土地是集体所有形式的，在它上面盖的房子，卖给业主的不包括土地使用权部分。
小产权是不完全产权，它和大产权的本质区别在于土地使用权。因此，仅有乡镇、街办或村委会的公章证明其权属的房屋，被称为“乡产权房”或“小产权房”。
小资料
西安目前规划改造的城中村有57个
随着西安经济、环境等整体的发展，城中村已成为需要重点改造的区域，为了使脏、乱、差的城中村不再游离于现代城市管理之外，从2002年开始，西安的城中村改造项目陆续启动。
据不完全统计，到去年底，城中村在建面积约有300万平方米。比如雁塔区辛家坡村是城中村改造项目示范村，该村在太白南路建成5幢7层和4幢6层村民安置楼，总面积6.6万平方米。碑林区的李家村、北沙坡村，新城区的三府湾村、南张村，莲湖区的五一村、任家口村和雁塔区的辛家坡村、新小寨村，未央区的北沙口村、刘南村，以及灞桥区枣园刘村等十多个城中村，改造工程进入示范村行列。
今年，西安市碑林、莲湖等四区继续规划改造57个村。目前，碑林区有白庙村、西何家村、黄雁东村、黄雁西村、边家村、南廓村、南关村、永宁村、草场坡村、仁义村、旅馆村、祭台村、南沙坡村、北沙坡村、星火村、李家村等圈定改造；新城区有南张村、北张村、胡一村、胡二村、新兴村、三府湾、自强村、八府庄、含元殿和联志村等；莲湖区有马军寨、糜家桥、建新村、解家村、西关村、北火巷、安定村、五一村、潘家村、十里铺、郭家口、北关村、纸坊村、红庙坡、丰禾村、白家口、东桃园等；未央区包括方新村、二府庄、肖家村、范南村、范北村、大白杨西村、大白杨东村、孙家湾、东前进、枣园村、先锋村等等。
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