http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2007 年8 月24 日 冯泓睿 美联冯泓睿
现状：看好后市各大中介无惧当下微利，积极“跑马圈地”
调控之后，楼市炒家大批撤离，三级市场交易活性明显降低。中介行业出现两级分化的有趣现象，一边是小中介快速撤离市场关门大吉，另一边是品牌中介加速扩张“跑马圈地”。对此，美联物业上海区总经理冯泓睿表示，上海一手房的开发与销售逐渐进入饱和，越来越多的市民将目光投向了二手房市场。不久的将来，三级市场将会成为楼市主导，大幅盈利势在必行。
冯泓睿介绍，虽然度过了中介行业的高淘汰期，但是并非意味着中介行业内的竞争有所减弱。相反，正是由于市场优胜劣汰机制的作用，现在的行业竞争反而加剧，进入了强强相较的时代。由于准入门栏的进一步提高，与之前大小中介企业遍地开花不同，现时主要是各大中介加速扩张。仅数月时间，上海多家房产中介门店数已经过百。
此外需要特别值得关注的是，外资向中介行业渗透的步伐也在进一步加快，去年上海不少中介机构主动或被动地引进外资。在房产中介业优胜劣汰、重新洗牌的关键时期，外资表现出浓厚兴趣的原因不外乎三个：一是世界范围内资本流动性过剩，外资对上海经济发展尤为看好；二是外资看好上海巨大的住宅消费市场，尤其是看到二手房交易占住宅成交总量的比重正日益增加；三是外资通过并购快速扩张后，或者重组包装后进行转手，以获取丰厚回报。
原因：追求规模效应，保证盈利态势
冯泓睿介绍，房地产买卖与租赁都具有很强的地域性。中介企业门店要开到一定的数量才可以产生规模效应，保证交易成功率。
在当下这样房源吃紧的状态下，中介企业是否可以保持盈利，很大程度上也取决于企业所有房源和网点的多少。扩大规模后，中介公司可以为客户提供性价比更高的服务，增强自身的竞争力。由此，现时增加自身的覆盖面也是一种切实有效的方法。
其次，在之前市场交投旺盛时期，无论是位置佳的门店或是业绩优秀的销售人员均是万金难求。而现时市场仍处在调整时期，中介企业仍有一定挑选空间。这也是众多企业选择现时加速扩张的原因之一。
提醒：布点须经深思熟虑，盲目扩张将加重企业负担
一家二手门店加上租金与人员薪水等费用，运营成本基本少说也需要10万元。如果不能保证一定的盈利能力，盲目的布点扩张无疑会增加企业运营成本。冯泓睿表示，企业规模的大小并不能完全的代表企业的市场份额，经营的关键依旧是经营质量。
美联始终迈着稳健的步伐不断前进。调控期间美联每月保持2-3家的门店扩张速度，现时市场转好，美联亦将加快门店拓展速度，每月保持4-5家的增长速度。美联在完善二手网络战略布局上坚持量、质并重，除了铺面要求黄金地段，对于分行从业人员更是下重金培养，力争开一家就经营好一家。
圈地心得：微利时代，重在高质前行
冯泓睿表示，现时各家中介企业积极扩张跑马圈地，重点仍是提高服务品质及营销创新等综合能力。除企业门店需达到一定规模外，还必须提高企业服务品质、经纪人素质、产品和营销创新能力等。
长远看来，三级市场的盈利空间勿庸置疑，但短期内商用物业及一手项目代理业务的盈利能力同样也不可忽视。冯泓睿介绍，相对于二手住宅中介服务，商用办公楼物业及一手项目策划代理的盈利空间较大，同时对于房产企业的专业操作能力要求也更加严格。以一手项目代理为例，虽然现时不少开发房企选择自己组建营销部门销售房源，但综合产品定位、专业程度及营销渠道等多方因素，还是有不少开发企业选择与品牌的代理机构合作。
特别是在经过了市场的优胜劣汰之后，现时客户群体已经很有品牌意识。冯泓睿表示，类似美联这样既有多年成功项目行销经验又有丰富客户资源的企业，自然会成为寻求合作的开发企业首选。也正是鉴于本身的竞争优势，在重点致力扩充三级市场份额的同时，美联亦不断加强商办物业与项目代理的业务规模，力求兼顾企业的长期与短期利益。总而言之，在现时的中介微利时代，盲目扩张、顾此失彼的做法显然不可取，企业仍旧需要权衡利益保证高质量的发展运营。
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