http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2007 年9 月26 日 世华地产市场研究中心
深圳住宅三级市场从7月上旬开始步入调整期，市场观望气氛浓厚，交易量呈下降趋势。进入9月，深圳部分片区的住宅三级市场呈现出一些不同的特点，业主与买家开始积极面对市场调整，看房与询价的人数开始大幅上升，租赁成交也日益活跃……这些现象，开始给调整中的深圳住宅三级市场带来丝丝暖意。
观望气氛减弱询价和购买比例上升
进入9月，以香蜜湖、华侨城为代表的豪宅区，看房以及询价的客户都大幅上升，与上月同期相比，增幅达到30％－40％。同时，市场成交量也呈上扬趋势，与上月同期相比，增幅约为10％。在已经成交的案例当中，买家的置业特点有显著变化，这一时期购房的买家资金实力雄厚，置业首付比例多为5－6成，首付资金主要集中在150－200万之间，置业目的主要为换房改善居住环境。调查显示，这些买家中的大部分人认为，市场调整期正在过去，豪宅的降价空间有限，所以对于本来就准备以高首付置业的他们来说，有议价的空间和丰富的盘源才是刺激他们置业的主要力量。
鉴于豪宅区的成交惯例，上半月多为交易的平淡期，预计9月下旬，豪宅区的成交量会有更大的提升。
市场报价下降自住型置业时机显现
根据市场调查得知，部分片区已出现业主报价下降现象，降幅约为5－8％。这类片区主要集中在口岸以及投资比例较高的次级住宅片区。这些片区的住宅产品以中小户型为主，周边商业完善，长久以来住宅三级市场投资比例维持在60－80％之间。7月份以来，这些片区面临着投资型买家大幅减少，市场成交量快速下滑，有效盘源较多等局面。所以，部分业主在前期获利较多的情况下，开始选择卖房套现，避免更多的利润流失。这一种情况的出现，为以自住为主要置业目的的买家提供了最佳的购房时机。较低的市场报价，潜在的议价空间以及可选择性较大的有效盘源，预示着卖方市场正在向买方市场转变。
以皇岗片区为例，上月同期，皇御苑成交量较小，且主要成交的单位为50平方米以下的一房。9月上旬，皇御苑住宅三级市场成交量同比增长了60％，且主要成交单位为60－75平方米的两房，这类单位集中在二期，居住舒适性较好。可见，自住型买家正在逐步的增多。
预计口岸片区自住型购买启动之后，以南油片区等投资比例较高的次级住宅片区，也将迎来自住型买家置业的热潮。
销售行业调整 租赁行业活跃
根据调查得知，在市场调整期间，也有部分片区并未出现业主报价下降情况，减少的仅仅只是以往常常出现的漫天要价的业主。在二手楼买卖成交量大幅下降的时期，这类型的片区租赁市场却呈现上升态势。
这些租赁成交较热的片区，共同的特点是：住宅产品楼龄较长，但租金水平较稳定。所以在二手楼买卖市场面临调整的时候，业主们选择以租赁的方式对应市场，从而令租赁市场盘源增多，交易活跃。红岭以及八卦岭片区是这类片区的代表。虽然市场租赁价格并未下降，但是由于有效盘源的增多，租赁型买家可选择的空间较大，因而刺激了市场交易量的增加。与上月同期相比，部分片区住宅租赁成交量都有10－20％的增长。
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