http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2007 年12 月7 日 秦佳 曹隽雍 新闻晨报
目前上海市二手房交易基本上都是通过中介公司完成的，上下家“手拉手”的交易少之又少。对于目前这样庞大的市场，由于买卖双方信息不对称、多数购房、卖房者对于相关合同条款和规定等问题不了解，加上部分中介公司为了追求利益最大化，很容易在交易期间造成纠纷。
美联物业法务部法务主任王凯表示，近期上海市高级人民法院归纳的二手房买卖纠纷十大症结中，比较常见的为“对房屋产权审查不详细”、“错误选择中介公司”、“对特别事项不作约定或约定不明”等。此外，因为房款资金而造成的纠纷也不在少数。因此，消费者在进行二手房交易时，在上述几个步骤中要多留几个心眼。
拒绝霸王条款
关键词：意向金
购买二手房过程中，购房人经常会碰到这样的事情：由购房人支付一定意向金供中介方与出售方谈判，而在所签订的意向金协议或者其他类似协议里，没有对一些可能影响买卖的情况如维修基金、户口、房屋交付等作出约定，但是却约定了购买意向得到出售方确认之后，意向金即转为定金或者其他违约责任。出售方确认买卖意向之后，双方在具体洽谈过程中一旦因原先没有涉及到的问题产生了分歧，最终导致买卖无法进行，出售方就因此主张定金罚则。而且不少中介方在相关的协议中还加入了使自己单纯获利的条款，利用买卖双方当事人的违约来牟取利益，其利益甚至可能远远超过履行中介义务应该获得的利益，从而也催生了一部分中介公司故意造成一方违约的结果。
[案例]
王先生委托某房产中介公司购买房屋，经中介公司推荐看中了李女士的房屋，便与中介公司就该房屋买卖签订了意向金协议。该格式合同约定：“购买意向得到出售方签字确认之日，意向金全部转为定金……如果买卖双方房地产买卖合同无法签订的，违约方或合意解除方应向中介公司支付服务费1万元。”
当出售方李女士确认了该意向金协议后，王先生在中介公司的安排下与李女士就该房屋买卖进行洽谈，结果得知该房屋内现有户口是无法迁出的。王先生因此不愿购买该房屋。但当他向中介公司提出退还定金时，遭到拒绝。
中介认为，根据意向金协议所约定的相关内容，定金1万元已作为王先生支付给中介的服务费，不予以返还，而且该意向金协议中并未对影响买卖的情况的户口迁移问题作出约定，户口问题不能成为王先生不支付中介服务费的免责事由。
[律师分析]
申房律师事务所主任律师孙洪林认为，在本案中，意向金协议约定的内容明显加重了买卖双方的责任，从而使中介公司居于无论居间是否成功均可取得相应的报酬的有利地位。这一约定明显与法律规定相悖，这一条款应属无效，对中介公司主张王先生支付服务费的请求法律是不予支持的。
[购房者应对]
通过居间方式进行房屋买卖，已成为目前房屋交易的重要途径。作为委托人，应该提高自我保护意识，细读条文，慎重签约，避免落入合同陷阱。
仔细挑选中介
关键词：一看两证二挑规模
在原告吴某诉被告冯某财产权属纠纷一案中，原告的房屋被某中介公司用诈骗手段以32万元出售给被告，被告向中介公司支付了19万元房款后装修入住，余款约定待过户后支付，后中介公司的法定代表人因诈骗罪被判刑，而中介公司也人去楼空，几无财产。
[法官提醒]
本案中，原、被告双方实际均是受害人，将诈骗犯罪的风险无论转嫁给何方均不公平，考虑到房价等因素，法院作了大量调解工作，最后被告向原告支付23万元房款，原告协助被告办理了产权过户手续。
作为买卖双方，应尽量选择资质、规范、信誉好的中介公司。中介公司的一个主要职责即为买卖双方的交易提供交易信息、安排双方磋商，故对于房价的磋商、签订买卖合同等重要环节，买卖双方应当亲自参与，尽量减少矛盾发生的环节；不要轻易将房产证、身份证、私章等重要个人资料交由中介保管；对于定金、房款的交付，尽量避免通过中介转交，以直接交付出售方为宜；同时对于中介要求签订的协议书应仔细查看条款，不合理条款应要求修改，并有权利要求房产中介公司提供规范的、名实一致的合同条款；发生纠纷，应及时固定证据，避免陷入口说无凭的不利境地。买卖房屋毕竟是重大事项，建议通过咨询或委托专业律师来实施此项民事行为。
[购房者应对]
从购房者角度来讲，面对现在市场上数量众多的房地产中介公司，究竟应该如何才能选择一个合格的中介是比较重要的。业内人士分析说，在这方面，不妨可以先看看中介公司的两证，再尽量挑比较有规模的中介进行买卖活动。
一看两证，主要是指其中介的证件是否齐全，并且应注意证件的真与假。依据《城市房地产中介管理规定》的相关规定，中介服务机构一般应具有两证———市房地资源管理局审发的资格证书和市工商行政管理局审发的经营许可证。只有经营许可证，没有资格证书的，一般是咨询机构，可以搞房屋政策、信息等咨询，但是不可以进行房屋的租赁、买卖等中介；只有资格证书，没有经营许可证的，则属非法经营。只有两证齐全，才是合法的房地产经纪机构，可以从事房地产咨询租赁、买卖等中介活动。
第二是应该选择具有一定规模的房屋中介机构，不能贪便宜而随意选择。房屋中介公司具有一定规模，其管理也相应规范。在诸多中介公司中，上市的中介公司是最值得信赖的。他们都有很大的资产作为赔付保证，并且是以保障自身信誉为首要任务的，让消费者“钱房两空”的事情，基本上不会在此类中介公司中发生。
另外，消费者需要注意那些挂着中介公司招牌而营业执照上写着“房地产经纪事务所”的一类公司，这类公司以加盟店居多。由于这类公司的老板是“个体户”，资产少，且没有确实的保障，因此一旦发生问题，消费者可能连负责人的影子都找不到，苦头只能自己吃。因此选择中介公司时，选择规模大些的相对更为可靠。
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