http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2008 年3 月25 日 李文华 搜房网经纪人博客
三、实践中的处理
上述两种意见目前分歧较大，支持其中任一观点的判决均见于上海市地方法院，本律师同意上述第二种观点。理由是，合同贯彻意思自治原则，买卖双方对于签署的协议应予信守，既对买卖房屋的情形、履行方式约定具体、完备，从诚信原则出发，当应按照既有约定签订合同。当然，遇具体案例，需要审查三方签署的房地产买卖居间协议，买卖双方是否对于买卖房屋的情形、履行方式约定具体、完备，是否清楚表明双方均有按此签约的意思，如违约不签合同，是否该对守约方承担定金损失。如有此约定，自中介向上家交付意向金之时，意向金已经转化为定金。当然，无论三方签署的房地产买卖居间协议做出如何清晰约定，如中介还没有交付给上家，那么意向金则未转化为定金，因为根据担保法规定，定金合同自交付定金之日开始生效。
四、律师建议
一些下家在支付中介意向金之时，对于意向金、定金的性质并不清楚，在签订有关书面文件只是并不知悉法律含义，之后出现不能签约情形，想不签合同常被中介告知此意向金已经转化为定金，不签合同将为此付出损失当前二手房交易火热，下家为避免损失，又急于买到称心房产，应注意：能不签意向金协议最好不签。目前各中介公司提供的意向金协议往往是事先拟定的格式条款,内容笼统、不完善。往往只规定了购房者的义务及违约责任,而没有规定中介方的义务及违约责任。因此,一旦发生纠纷,对购房者极为不利。
在不得不签意向金协议之时,最好要仔细审核协议条款,不要轻信中介工作人员的口头承诺,要特别注意中介口头承诺与协议条款不一致的地方,必要的时候可要求中介将口头承诺写下来作为补充内容。协议中最好能明确意向金的性质。最后，条件允许的，签订有关协议最好能询问专业人士意见，如遇争议，更应第一时间寻求专业意见。
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