http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2008 年4 月2 日 赵强 华光磊 翁非玉 证券时报
根据近期对上海楼市的持续观察和所收集的一些数据和信息，虽然我们目前尚无法做出“房价重新上涨”的结论，但新房成交量的回升是不可否认的事实。从2008年1月下旬起，上海楼市的成交量持续下滑，直到春节期间降至冰点。节后前三周，成交虽略有起色，但是还不如1月份的水平。但是，进入3月份之后，成交量持续显著放大，16日到22日的日均成交已经达到672套，基本恢复到去年同期的水平，而最近几天的成交量更是上升到700套以上的高水平，相当于去年5月－9月间楼市旺销时的水平。
为什么上海会提前复苏？
之前市场普遍的预期是：受政策的影响，上海楼市应该经历一段观望期，明显复苏估计要到下半年。那么，为什么上海楼市的复苏会提前呢？
我们认为，除了季节性因素以外，2005、2006年的楼市调整使得部分的“刚性需求”推迟释放，而2007年楼市结束调整后的“报复性反弹”又来得特别迅猛，很多人又没赶上。因此，当2008年的市场稍有调整，这部分需求又开始“逢低吸纳”。
众所周知，上海楼市的上一次调整开始于2005年的4月。在中央的“国六条”颁布之前，上海率先出台了“期房限制转让”等抑制投机的政策。
其后两年，上海楼市的成交量也随之下降。我们回顾这段历史是想说明：受观望心理的影响，2005、2006年的成交量并未反应正常的自住需求。换言之，那两年的成交低于了正常水平。我们估计，如果不考虑由预期导致的投资需求和由于房价上涨对购买力形成的损害，上海每年正常的自住需求应该在2300万平方米左右（接近过去七年的平均数）。如果这个判断成立的话，那么过去三年，上海本地大约有1500万平方米的自住性需求被暂时抑制住了。
众所周知，受股票市场财富效应的影响，2007年上海楼市的反弹是以一种相当迅速的节奏展开的，房价的上涨大约只用了不到半年时间。很多人还没有来得及看房选房，就错过了购房的最好时机。这可以从当时经常见诸报端的“房东跳价”的报道中得到佐证。到这里，导出我们的结论也就顺理成章了：这些未能在去年及时买房的自住性购房者，一看到最近房价有调整迹象、选择余地增多，便开始考虑“逢低吸纳了”，而这正是支持上海楼市提前复苏的基本力量。
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