http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月1 日 廖茂森 搜房经纪人博客
前两篇文章我已剖析过目前楼市的现状，从近期购房者的调查数据显示；近9%购房者源自改善现有居住条件（或小换大、或置换配套设施更优秀的小区），另有近6%的购房者仍就怀揣纯性投资理念，对未来的市场依旧看好；从百分比中不难可以看出投资者的数量已趋理性减少。最大比例约占60%的人群为刚性需求（结婚、或现实家庭人员情况而迫使再购房置业）；因为生活情况的迫使让这类购房者“骑虎难下”！在现实颇高的行情下“动手”会担心自已买的太贵，总结下来那就是“心态问题”，大部分人在房产上的选择机会也就一次，价格和价值是否成正比肯定是很揪心的问题。持币观望又担心未来的价格会一路走高，外加CPI值也不断攀爬，把钱握在手里也并非“好事”，谁也不愿意看着口袋里的钞票在不时的“缩水”！ 买房子也让很多人享受了精力的消怠和体力的透支；这都是购房者一路的必然过渡！
08年后的购房误区主要源自国家调控后的影响力，虽然调控后房价并没在民众的期盼中如约下跌，但在房产上消费群体的性质上已有了明显转变。 这都是不经意间的变化, 大家的“目的”是要买到符合自已需要的房子！但市场上暗里的微妙变化已拙显几大购房误区!近期与部份客户交流后得之;置业误区问题也很有必要挑明以“警示路人”！
误区一：
2008年以后买房；若单单只看成交量数据和单月价格指数是绝对的购房误区！
08年后的成交量会逐月下跌，但成交价格指数会硬性上扬！依据是现实的市场现状和一线人员的经验汇总，我也并不觉得是市场出现“怪异” 趋向！反而大家应该感谢“党”使楼市在慢慢回归理性。新生需求的增加也注定一部分有理想、有目标的房产公司不会面临洗牌的危险。成交量下降的因素单单只是购房者择房标准在日益提高的形式所逼。 这种形势的市场现象是：无论小区规模和配套有多优秀，本身条件差（房型、朝向、楼栋位置等）的房源即将停滞在市面上，单价的高低已不完全是评测房子“性价比”的首要条件。所以08年的成交量下跌只有一个理由；就是市场优质房源的供不应求。倘若这种现象加剧就会带动单月成交价格指数的上涨；必竞“好房子”大众都会偏爱，“竞标”后原本100万的房子成交价是103万也是理性现象。有购房意向的朋友不要被K线图的数据所误导。成交量下跌不代表市场在观房，成交价格指数上涨也不代表房价再涨。
误区二：
购房者都有一个共识；买房如此一笔大款子付出的回报率是相当的重要，虽然房子在目前依旧是最保值且升值潜力最大的商品之一；但俱备“火眼金睛”看准潜力楼盘、潜力地段乃前题条件。这也是历来不变的投资“真理”。身边也有不少鲜明的例子；比如我06年5月有一客户购卖了位于徐汇区天钥桥路近南丹东路的《嘉汇广场》，当时买进价格是185万。且当时这套房子的单价才一万二，在当时同比区域楼盘中实属非常的便宜。说到天钥桥路近南丹东路的坐标那就意味着黄金板块。但07年期间市中心所有楼盘齐头并涨后，这套房子的单价还停顿在一万六每平米，升值比例不如周边公房。这就是投资择盘时的问题，未看准潜力楼盘。至于潜力地段的解释我就实名举例，比如位于天钥桥路近中山南二路的（中、内环）间的《徐汇苑》，论小区规模、社区配套和楼盘品质在徐家汇与曼哈顿可以相提并论，但其近两年间的涨幅似乎在“匍匐前进”，归纳无非就是地理位置的影响，很多投资客在选择上海、选择徐家汇的同时，很多人都瞬间被小区大规模绿化、漂亮的大堂、精致的园景所倾迷，从而漠视了潜力地段的重要性。为此很容易被“套牢”资金又没能得到预期利润的回报。小廖的建议：房子依旧是投资的重点选择，其特点是；回报率稳定、风险系数低、操心少！前题一定要看准潜力，但一瞬间的选择最重要。特别是外来置业的投资客，时间仓促、对当地阶段性行情的了解过于片面；自身的实际情况让他（她）们更愿意选择省心一点的物业，其装修情况成为他（她）们重点择房标准之一。绝对绝对的误区！
误区三：
刻意选择郊区交通便捷房作为投资方向也是一大误区。上海近几年地下、地上交通轨道线给居民生活创造了出奇的优越。从最初一号线开通掀起一股“地铁房”的热潮，一部份享受着文明产物给予生活、工作上的便利；还有一部份人却对“地铁房” 一直飙升的价格望洋兴叹！根据每个人的现实需求，小廖对其“地铁房”的价值观从不怀疑，必竞交通的便利大家是有目共睹！城市的交通规划呈辐射往中外线扩张，中环线选择的余地也非常之多，内环线寸土寸金地皮上的房屋实在太贵，“子弹”有限的客户赶快往中环“跑”吧！ 若要留在内环线；您就要学会默认：一分价的支出不等于一分货的价值这一不平等条约！同时投资客得注意哪！我觉得地铁房在08年后的升值潜力会有一个很“遥远”的停顿期。实际情况就是这样，在建开工的轨道还有很多！等到大部份小区的周边都配备交通线，也就是大家都平等享受这种便利的时候，房价就会相对的下跌。地铁房在价值观上最显著的特点是：涨幅有速、潜力有度！投资不是很好的选择!
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