佐龙地产 丁云耀:论高房价的合理性

笔者常看到有很多人用西方国家的房价和我国的房价进行比较，比较的方法各式各样，但得到的结果大多是认为在中国如此收入状况下的房价和收入不对称，并有人得出结论为中国的房价太高或说是房价泡沫严重，其代表人物不外呼易宪容和谢国忠。但三年前易宪容抛出的上海下跌50%，北京下跌30%的之预言并没有实现。而谢国忠的最多10个月中国房地产泡沫破裂的结论，也未曾看到。那么为何中国的房地产尤其是上海的房地产市场在经过如此高速的上涨后只是在05年房地产调控政策的影响下略微回调后就在2007年又引发了强劲的报复性上涨？其实房价的高位运行并还在不断上涨的原因有很多。

所谓中国的房价高指的是中国的城镇，尤其是大中城市的商品房价格上涨很快并且还在继续高速上涨。下面以不同的影响因数来解释这种情况的合理性和必然性。

首先是历史原因，这种历史长期积累的因素是我国特殊的情况，所以参照发达国家的房价评价体系来评判中国的房地产市场就会得出错误的结论，这种错误的结论所推出的预测也必然会失败。

中国的历史是这样的，当1949年中华人民共和国成立的时候，我国的人口仅4万万，那时没有住房紧缺的问题。当时由于政府将户籍限制得非常紧，所以除了转业部队干部留在城市外，就没有其它农村人员可以留在城市。并且在号召中国大量的生育而使城市人口的自然增长速度非常高，导致城市的承受力不够时，我们的政府没有以发展城市的方式来容纳新增的人口，而是响应毛主席号召到农村广阔的天地去大有作为。这样城市扩张和城镇住房建设的迫切需求又一次被缓解了，那时很少有城市住房建设。接下来的文化大革命期间全国人民都忙于大革命，建设完全停止了。直到改革开放以后才有逐步的开展住房建设。但在90年代初的南方城市如海南、北海等开始大规模开发房地产时，中央对房地产的严厉调控将大部分房地产开发公司消灭在泥土和砖瓦的废墟里。本人有幸去考察过北海，北海直到现在还有当年遗留下来的像古战场一样的残骸。我曾经想过如果一个政府对一个行业的调控其结果是这样留下一大片废墟，这能算调控的成功吗？其实与二次大战结束后留下的柏林废墟非常相象。

90年代初房地产开发的萌芽刚出来时被无情的调控政策打夸了，直到97年才漫漫的有开发商增加投入开始建造商品住房，而上海的房地产市场是从2000年开始大量建设的。在49年建国到开始大量建设住房的2000年期中经历了半个世纪。半个世纪中国人口从4万万增长到了13亿，而在这个历史中从来没有一个时期所建的住房能满足和超过人口增长带来对住房的需求，所以半个世纪以来城市的住房问题越来越突出，人均居住面积也越来越小，曾记得在90年代初时上海是以人均使用面积2.5平方米以下为特困户，人均4平方米以下为困难户，并且结婚无房产不包括在这两种情况内，这样的困难程度是无法想象的。还有大批的回城人员，以及大量的新生一代的成长，使住房的紧张程度超过了所有的商品。

虽然在2000年到07年期间每年有2500~3000万平方米的新建商品房建成交房但相对于约半个世纪的短缺期来说是根本不够的。商品的价格其最受影响的是供求关系而不是成本，也不是政策。政策的调控只能影响房价波动的激烈程度但供求关系在没有发生根本性逆转时，房地产价格就是下降也只是暂时的。

中国城市房地产以及上海房价能在高位站稳并不断盘升的另一个原因是中国改革开放后的城市化进程和恢复高考制度后大学生在城市中定居造成的短缺。

中国的改革开放，是从农村土地承包责任制开始。那时部分农村开始走向富裕，并出现了哄动一时的万元户。但城市体制改革和引进外资，加快了城市工业建设，使城市经济爆发了前所未有了活力，城市居民的可支配收入加速上涨，在近年迅速的形成了一个城市中产级的群体，并且这个群体在不断的快速扩大。到今天当中国的经济已经融入世界经济的大环境后，城市的集约化程度越高则城市的生命力也越强。全国还有8亿广大的农民，他们在不惜一切代价的往城市跑，越有志的青年就越往大城市跑，并且随着时代的发展，那些在城市里打工的农民也在不断的抛弃以前的那种挣些钱回家盖房的旧观念，都想在城市扎根。如果他们在城市买了房子，也就可以说是城里人了，并可以象城里人一样工作生活。由于打工一族回到家乡的玄耀使更多的农村人口涌向大城市，其中不凡有5年10年后就有能力在上海等大城市买房安居的家庭。这股力量虽然没有历史遗留问题那样的集中性和迫切性，但它具有足够的持续性和长久性。如今上海的常住人口才一千七百多万相对8亿农民真的是微不足道的，当然8亿农民不会都来上海但那怕是1%也有8百万。所以，如果上海是中国人向往的地方那么就会有不怕房价贵的人来上海拼搏。上海真有这样的魅力吗？回答是肯定的。

那么房地产市场的现状如何呢？近几年上海商品房的每年的销售面积大约在2500-3000万平方米左右，但如果每年有20万的新上海人，每人的住房需求是100平方米（这种假设是正常的，有两个新上海人作为一个家庭来消耗100平方米但也有在若干年后为父母再买第二套或投资买第二套的情况）则每年仅此一项就要消耗2000万平方米。而上海的原住民、高端来沪人员和历史遗留问题的需求以及打工的农民的成功者的需求也是非常大的，所以上海的住房建设速度根本无法满足如此大量的需求。由于05年过激的调控政策，导致开发商压缩、推迟和减缓建房速度，使得2007年上海的住宅供应严重不足。本人监测的上海市网上房地产的一手房可售面积在2006年12月时有1100万平方米，但到了12月仅剩530万左右，也就是说1年内短缺500多万平方米，这种情况还是在房地产被中央作为重点调控的产业并施加了很多重要调控政策（如07年10月央行推出的对第二套房贷款限制等）强硬的调控政策下出现的，试想如果中央不对房地产行业进行调控，或者如果国家支持买房，支持房地产投资，其结果会是怎样一种情况。

综上所述可以看出上海的住房还是一个非常短缺的商品，商品的短缺只有一个结果即价格上涨。但这些特殊的原因在西方发达国家不存在，美国没有出生高峰期，没有文化大革命，没有8亿农民，美国有太大的土地，所以美国有很多便宜的住房。其实美国有很多便宜的住房和中国广大农村的农民房相同只不过建筑材料和建筑结构好一点而已，但是美国曼哈顿的住房是什么价，在寸土寸金的CBD和城市中心的土地上房价是一样的可望不可及。

房地产由于其不可移动性而导致了它的区位性，美国的房价便宜但他不能搬到上海来，我国农村的土地和房子也都很便宜，同样不能搬到上海来，所以上海的房价不会因为加拿大的别墅便宜而降价，也不会因为美国的房价下跌而崩盘。房价是由需求支撑的，上海住房的需求是由上海的具体情况所确定的，发改委的蓝皮书有多少人相信，但若干年后我们会知道它是正确的。

其实04年开始的房地产调控起源于网络上的呼声，说房价太高老百性买不起房，但政府在出台各种调控政策时并不是因为老百姓买不起而调控，百姓整日整夜的排队买房，如果买不起会去排队吗？如果买不起会高速上涨吗？。调控是为了打击投资和投机，但正是由于投资和投机的力量才使百姓懂得了住房消费的同时还有投资价值，也是房地产市场的繁荣使上海的本土的原居民家庭资产价值不断上升。城市土地的升值和不动产的升值标志着城市的发展和繁荣，而广大的农村房子的升值速度很慢，这说明农村经济发展的速度太慢。政府担心房价升值过快而给经济带来负面影响是正确的，但如果是由于网民的叫唤而认为房价太高老百姓买不起，那是不合常理的，如果真的买不起，那买上海每年2500~3000万的住房的人就不是百姓了吗？

邓小平同志曾经在指导我们改革开放时讲过：“胆子要大一点、步子要快一点，要让一部分人先富起来”，最先买商品房的那部分人就是响应小平同志号召先富起来的人，他们对经济的作用是非常大的。当他们在事业上小有成就，当他们通过自己的努力而抢先拥有了已满意的居所时，他们不会在网上说我买得起房，因为他们觉得和一些只知到漫骂和空喊的人没有必要计较。这些人享受着双重的收获，在宽敞的客厅里享受着阳光的同时还接受着社会发展使房价高速上涨给他们带来的资产升值而身价备增的美好的感受，这部分人才是中国经济发展的受益者。这些人在享受着社会发展带来的巨大增值时，谁也不愿去招徕别人无端的漫骂，所以都不讲房价，更没有人说自己买房赚了多少多少，但那都是事实。而买不起房的有许多还在说自己月收入上万。

中国的房地产市场在强大的需求的推动下，发展非常迅速，房地产投资每年30%以上的速度增长，且房价也从大城市的高速上涨波及到全国性的上涨，这种价格的上涨是基于中国经济长期的高速个稳定的增长的基础上的，也是房地产本身价值上涨的必然结果。但有人甚至认为房地产业挟持中国经济，也有政府政策限制地产企业的融资渠道来卡死房地产企业，而上海的某教授提出房地产企业的土地就是房地产开发的原材料，为什么就不能抵押贷款。还有有关对房地产企业的利润的责难，企业盈利是企业追求目标，如果我们的钢铁企业盈利或者石化企业盈利我们都会为盈利的企业祝贺，但房地产企业却有那么多人不希望它盈利，更有包括央行在内的许多社会方面希望他们死亡，这正常吗？。国家要发展，百姓要住房，如果把房地产企业都调死了，那谁来造房子，没有造房子的房子的供应量就更小，供求关系就更紧张，从而使房地产价格上升更快更大。但钢铁或石化有好的盈利时为何就没有人反对和遭到调控，其实这所有的利润也都来源于消费者，那么为什么房地产市场中的房地产公司就会招来如此的非议，因为房价百姓太关心、太了解也是因为信息太透明，知道的关心的人太多，也因为每一套房屋的价格都不一样，每一个时期价格也都不一样，才使人尤其是没有买房的人怨恨，但市场是不会去适应这种怨恨的情绪的，那些失去最佳买房时机的人应该去适应市场，作为政策制定者也应该顺应市场，而不是在市场中扮演胜利者，我说要控制房价就控制住了，我说要房产公司死就死掉一大片。

中国的房价高确切的说是中国大中城市的房价高，这种高并不是房地产开发公司的黑造成的，也不是国家土地价格贵造成的，更不是投资、投机造成的。形成高房价的基本原因有历史原因，人口原因和城市化原因，最主要的是我们那部分先富起来的人，为了美好的生活愿意支付这个代价。

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