住商:高层住宅指数——越高越贵层价差高达20%

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2008 年6 月6 日住商不动产

[摘要] 根据住商不动产所进行的「上海市小高层及高层住宅楼层价差指数调查与统计」结果显示，若统一以一楼的房屋单价做为指数基准，就小高层来说，8楼和１楼以下的单价差异比为5.8%，

上海同一楼盘的房屋单价向来具有「越高越贵」的特色，但价差究竟多少才合理？则始终没有客观标准，尤其是一场突如其来的512大地震，处在高楼层的人震感明显，更使许多购房者开始对高楼层的高房价提出质疑。而根据住商不动产上海总部最近完成的「上海市小高层及高层住宅楼层价差指数调查与统计」资料显示，上海高层住宅楼层平均单价差异比为14.2%，最高单价差异高达20.7%，而楼层高低、建筑型态以及景观则为影响高楼层差价高低的三大主要原因。

根据住商不动产所进行的「上海市小高层及高层住宅楼层价差指数调查与统计」结果显示，若统一以一楼的房屋单价做为指数基准，就小高层来说，8楼和１楼以下的单价差异比为5.8%，9到12楼与１楼的单价差异比为10.1%，12楼以上高楼层与１楼的单价差异比最高，达到了14.9%。至于高层住宅，其单价差异比小高层略低，8楼以下的单价差异比为3.3%，中楼层的单价差异比为6.7%，高楼层的单价差异比为14.5%，显示小高层住宅的单层价差反而要比高层住宅大。由此可以看出，房地产业者在制定单价时，基本上是先订出最高单价与最低单价，再依序分配每层楼的价差，造成总楼层数越低，相邻楼层差价越高的现象。另一方面，住商不动产在这次调查出也发现，小高层住宅的楼层价差最大差异出现在5-8楼中低楼层(105.8)到9-12跃层层之间(115.1);至于高层住宅的楼层价差则较为平均,每层楼的差异均在0.5%到1%之间。

除了楼层高低之外，住商不动产表示，建筑型态及景观也是影响楼层价差的另两项主要原因。住商不动产调查发现，顶层采用坡屋面、顶层阁楼或露台的高层住宅，因为有效地克服了屋顶渗漏、透热等不良因素，其楼层价差的幅度可能会更加拉大，达到20.7%。此外，小区周边的景观好坏，以及该景观的稀有性以及未来是否会被其它建筑破坏景观，也是影响其价差的重要因素。住商不动产中国总部执行董事林倩建议购房者在购房时一定要考虑其楼层价差是否在合理范围内：对于没有景观的小区，林倩认为其合理的楼层价差不应该超过15%；景观较好的小区，其合理的楼层价差则不应该超过20%。

这次调查的另一发现是，位于市中心、交通便利或是本身环境条件佳的楼盘，楼层的差价反而缩小，主要原因在于受到被其它优越条件稀释的影响，楼层对价格的影响性反而降低，使得市中心的楼盘价差不若郊区。

以位于闸北区的宝华现代城为例，宝华现代城位于闸北区共和新路2399弄。距一号线上海马戏城站仅2分钟路程，交通十分便利，周边设施齐全。小区占地面积约5万平方米，总建筑面积约20万平方米，总户数1500套。由11幢小高层、高层组成，为现房销售。通过住商不动产调查发现，其高层的楼层单价与1楼相比价差比仅为13.1%，远低于市郊楼盘的楼层价差。

因为受汶川大地震的影响，很多购房者认为地震时“楼层越高越危险”。对此，住商不动产则建议购屋人不必太过惶恐。在高层建筑中，楼层越高振幅越大，位移（即晃动的距离）越大。高楼晃动很大，而这与决定高楼是否安全的结构没有直接的关系。正规开发商会提供商品住宅楼的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关文件。在这些文件中，对于包括防震抗震性在内的房屋安全性能都会有较具体的说明。

林倩建议购房者，在购买新房时，一定要从三个方面考虑。一、小区平均价与所在楼层的价差是否在合理范围内。二、如果是购买景观房，一定要确认该景观未来是否容易被取代。三、购房时需考察周边公共设施，比如紧邻高架之类的房屋其楼层价差不应过高。

住商不动产此次的调查主要是针对上海市区高层住宅的楼层价差指数进行的，调查的对象为上海市近40个小高层和高层楼盘，且同一楼盘的取样均为毛胚房或同等级装修房。

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责任编辑/jiangliping.sh

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