恒隆一年收租6.7亿港元写字楼越高端越赚钱吗？

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2008 年6 月22 日朱楠东方早报

[摘要] “以土地储备量衡量一个地产企业发展前景的观念已经很老土了。要那么多地干吗?我只要拥有一个城市里最优质的一块地就足够了。”昨天上午，在第十一届上海国际商业论坛上，恒隆地产董事长陈启宗这样向记者表示。

“以土地储备量衡量一个地产企业发展前景的观念已经很老土了。要那么多地干吗?我只要拥有一个城市里最优质的一块地就足够了。”昨天上午，在第十一届上海国际商业论坛上，恒隆地产董事长陈启宗这样向记者表示。这个以幽默、犀利、强势而闻名的香港恒隆集团掌门人，认为商业地产的发展趋势必然是越来越高档，仅凭借港汇广场、恒隆广场两处商业地产，恒隆去年在上海收租高达6.7亿港元。

“我只要最好的地”

目前，恒隆地产在上海几无任何土地储备，持有项目仅港汇广场和恒隆广场两处。与香港同行相比，恒隆地产在上海无论是土地储备，还是持有项目，从数量上来说都不占优势。“以土地储备量来衡量一个地产企业发展前景的观念很老土了，地产商靠圈地谋求发展其实是很笨的做法。”陈启宗在接受早报记者采访时表示，“要那么多土地干吗?我只要一个城市里最好的一两块地就足够了，恒隆的一块地抵别人十块地的价值。”

陈启宗表示，恒隆地产在买地上一直是宁缺毋滥。在每个城市里，永远是最好的少数土地升值最快，而且恒隆向来只租不卖，与建成销售快速回笼资金相比，只租不卖这种模式光靠租赁回笼资金过于漫长，更加重视土地本身价值的快速增值来弥补。在恒隆地产2007-2008年中期业绩报告中，对于上海、成都去年出现的“地王”，陈启宗以“咋舌”来形容对高价拿地的态度，并表示，多年来对内地业务持怀疑态度的部分港商，为了攫取土地已把所有顾虑抛到脑后，特别是九龙仓72亿元拿下的成都商业地产，其价格超过了恒隆在内地包括上海两处项目在内的所有土地购置所支付的价格总和。

“目前，恒隆在内地有多个商业地产项目投资，例如在沈阳、天津、济南等城市，恒隆拿到的都是最好的商业地块，力图打造的也都是这些城市的商业地产标杆。”陈启宗告诉记者。

高端商业地产更赚钱

“成功的商业地产，必须具备四个要素：顶级的地段、优秀的商业设计、好的建筑、先进的管理。”陈启宗告诉记者，对于国内很多商业地产项目虽地处优质地段，却并不成功，正是因为大房东本身不懂商业地产经营的核心要义，“商业地产不是高科技的产业，而是高经验的行业。大房东自己不懂，靠聘请著名的设计师或咨询公司是没有用的，如果这些设计师真的懂商业地产，他们就不会在这里出卖脑力了。”陈启宗言辞尖锐，却一语中的。

谈到未来商业地产发展的趋势，陈启宗沉思片刻，说了两个字：“高端。”他向记者表示，随着中国经济不断地发展，高端商业地产必然是未来的发展方向，“这并不是说中低档商业地产没有市场，但肯定是高端商业地产更加赚钱。”

作为一个极具号召力的商业地产大房东，恒隆不论走到哪里，都有一批忠实租户追随其后。一茶一坐控股有限公司总裁陈定宗告诉记者，一茶一坐在港汇广场的分店，其租金之高占到该店营业额的12%。“租金虽然很高，但我们觉得值得。这一家店的营业额足抵别处的三家店。”

陈定宗告诉记者，例如恒隆地产这样优秀的大房东，不仅提供给租户完善的物业管理服务，而且“他们很讲理”，不会因为商家生意好就随意加租，“好的商业地产大房东，他们在前期招商时就会进行规划，零售、餐饮、娱乐各种业态合理配比。一般来说，餐饮面积的租金相比零售面积低很多。现在一些国内商业地产的大房东，他们虽然很热情，但从专业程度来说还比较短视，只看中眼前的租金收益，业态配比不科学，也会影响一个项目长期的经营。”

也正是因为真正懂得商业地产，恒隆地产2007-2008年的中期业绩报告显示，截至2007年底的6个月内，恒隆在上海收租6.7亿港元，上升了57%，占集团租赁业务总营业额的37%。