中国房地产市场繁荣已去重组与合并不可避免

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月5 日投资者报

[摘要] 中国房地产市场已经炙热不再，在过去两年内，中国的房地产市场经历了一轮气势恢宏的上涨，许多城市房屋均价上涨了一倍。引起了中国经济政策制定者的警觉，2007年末中央政府制定了重点抑制房价上涨的政策，出台了一系列调控措施，例如，将二手房贷款首付比例提高到40%，打击房地产投机炒作行为。

到2008年年初，以前房价飙升的华南地区开始出现房价下跌，其他重要房地产市场的前景也不乐观。

投资者持观望态度

全国的房地产投资者现在正在屏住呼吸，观望其他主要城市是否会紧随深圳出现严重的房价下挫。深圳一手商品房均价从2月份每平方米16000元跌倒5月末的11000元。从最后一分钟打折，赠送免费装修到对首付款的大量“成本分摊”等措施来看，降价还没有停止。

根据深圳市国土资源和房屋管理局的数据显示，深圳在建房屋面积大约2700万平方米，2007年剩余的 500万平方米也在建造。而新房的销售量从1月到5月总共仅120万平方米。如果以这样的速度来出售房屋，开发商把今年的房屋存货卖掉就要花10年时间。

北京、上海、杭州、西安、兰州、乌鲁木齐等大城市的房价现在也非常脆弱。所有这些城市的房价在2007年都经历了引人注目的上涨。而数据显示，上述城市房屋价格都有小幅下挫。

国家发改委的数据与当地发布的报告中的数据并不一致。例如对于深圳的数据，国家发改委报告显示一手商品房均价比上个月下降4.9%。但是深圳国土资源和房屋管理局的报告却是房价月度降幅达16.9%。4月份发改委的数据是降幅为2.2%，而深圳自己的数据则是12%。

其他市场的本地数据不像深圳那样好获得。但是如果深圳数据的差异显出一些迹象的话，国家发改委的乐观数据可能掩盖了其他城市幅度相当大的房价下跌。在以前火爆的城市例如北京和上海，楼房已经开始滞销。

根据上海《东方早报》的报道，上海5月份楼房销售平米数比去年同期下降50%。与此同时，上海一手商品房均价比上月下降10%。如果销售继续停滞，新楼盘仍在开盘，根据深圳的经验，上海的楼价将会大跌。

开发商陷入窘境

销售速度放慢使得开发商陷入窘境。在今年第一季度，许多开发商以高价竞标买下土地用以开发新楼盘，现在发现银行不愿轻易借给他们钱，支持他们开发。同时，缓慢的销售速度意味着他们自己能够回笼资金的速度放慢。于是开发商越来越多地采取铤而走险的策略。

例如，2007年营业额达 160亿元的中海地产，在深圳采取了5000元每平方米的限量供应房的行动。同样的，开发商在中等城市也打出很低的折扣来吸引买家。如果这样的趋势蔓延，可能会引发毁灭性的价格战，使得每个人的财产都大幅缩水。

为了获得现金，一些开发商转向海外投资者。国外对冲基金就是其中之一，他们盼望着借钱给中国房地产公司。国外投资者不但能获得25%的年息，而且还会在未来几个月里由于人民币的升值而获利。一些缺少现金的开发商甚至被迫从民间借贷，年利率高达40%。

河南省的建业地产股份有限公司6月初在香港上市（其上市英文名为Central China Real Estate），筹得资金为13.7亿港币，但是现在其股价已经跌破发行价。如果其他行动都失败，开发商只得将自己的土地廉价卖给强势的对手或者有钱的投资者。

在信贷紧缩的环境下，一些银行与开发商的密谋使得现金阀门开启。虽然银行应该以家庭为单位对第二套贷款买房者要求40%的首付比例，但是有些银行只要申请者本人没有房产就行，对于其家庭成员中有人已经拥有房产视而不见。银行通常不会去核实贷款申请者声称的所拥有的小套住房。对于居住面积低于所在城市人均水平的人，中国的规则条例允许其第二套房贷款首付比例为30%。

不可避免的重组与合并

尽管有这些策略，但是需求依然很低迷，而且还没有提升的迹象。除了政府从紧的货币政策以外，主要问题是2007年一飞冲天的房价使得开发商建造大量的房屋推向市场。房地产领域的大规模合并重组看来不可避免。深圳市政府的经济顾问郭世平告诉媒体，他预计国内35%的开发商将会在接下来的两年内破产。

如果是这样，那么影响的不仅仅是房地产业本身。中国金融机构持有5万亿元人民币的房地产相关的贷款。房价的普遍下跌同样也会引起社会不安。在最近一次房地产繁荣里，数以百万计的中国家庭签署房产协议，拿出未来数十年的家庭收入来购买居住的房子。由于他们最大的投资价值的缩水，他们不满的程度只会进一步加剧。