http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月11 日 朱平平 信义房产
3、板块热点明显、区域突出
在观望的上半年，上海的中高端市场部分区域显示了其抗跌性强且成交量交大的特点，其中值得关注的是：长宁区古北板块、徐汇区徐家汇板块、浦东小陆家嘴板块、虹口区北外滩板块、闵行松江的别墅区。
2008年前5月上海中高档二手房市场信义房产成交区域分布占比图
虹口北外滩板块
北外滩板块在虹口区内的中大型居住板块中，相对价格适中，周围居住氛围浓厚，对于现在自住性需求为购房主流的情况下，成为高端自住客的首选。在近两年成交数据显示，虹口北外滩板块一直是自住客需求量最旺盛的板块之一。
据信义房产虹口店吴店长介绍，本社区大致分三个档次，其中浦江名邸、海泰苑均价在1.8-2.2万左右；香港丽园、瑞嘉苑等均价在1.7-2万左右；中皇广场、馨虹苑在1.2-1.8万左右，由于舒适的居住环境与分配合理的房型与价格，满足了不同客户的需求，所以深受购房者的追捧，一直保持一个比较稳定的成交量。从成交房源来看，中低价位的楼盘成为自住客的首选，基本能保持稳定的成交量，诸如"香港丽园""中皇广场"等住宅，受到自住客的欢迎。而"浦江名邸"、"海泰苑"等楼盘，由于小区环境优美、物业管理好，深受众多境外人士及高层人士的喜爱。
长宁区古北板块
古北二期二手房市场上成交房源非常少，主要是由于古北二期目前尚不成熟，而古北一期相对而言买家需求较多。和以前板块内的业主基本以投资客为主不同，该板块的业主中投资客和自住客数量已基本持平。该板块属于纯住宅区，以古北新城、瑞仕花园等楼盘为例，高端的品质、优美的社区氛围吸引了相当一部分自住客的目光。从其均价来看，高性价比的自身优势以及板块的整体优势对于日趋理性的市场使该板块今后的成交情况仍能保持相对平稳的态势。3房、4房的需求量体较大，而楼盘本身的品质也被多数买家所认同。古北板块目前在售项目的均价都在30000元/平方米左右，如古北瑞仕花园目前成交价在35000元/平方米左右，古北国际广场成交价在32000元/平方米左右，古北强生的成交价在35000元/平方米。
徐家汇板块
随着徐家汇商圈的整体升级，2008年上半年，徐家汇板块表现良好，成交量稳中有升，价格适中的房源成为板块主旋律。目前徐家汇板块购房者中，自住型需求的买家比例从年前的60%上升到80%，客户群基本以改善型和结婚用房为主，需求主要集中在建筑面积在90至120平方米的两房和小三房。由于该板块地处市中心、交通配套和商业环境十分优越，购买此类二手房，既符合客户总价在200至300万元的心理承受范围，又具有市中心房保值增值的潜力。
目前次新楼盘的销售均价在20000-35000元/平方米左右。尤其是最近几个月，均价在19000元/平方米的金兰花苑、均价在20000元/平方米的平华大厦以及均价在34000元/平方米的帝景苑，皆因有优质房源不断推出，而表现出不错的成交情况。而十年左右房龄的二手房，如文定天下、泰德花苑等，目前成交均价在每平方米2.3至2.5万元。这类房源供求比在1∶2左右，市场处于供不应求的状态。
浦东小陆家嘴板块
信义房产分析人士称，陆家嘴板块是上海金融贸易活动集中的重要商业圈之一，陆家嘴的楼盘多半毗邻黄浦江，均为高品质的高档楼盘，其投资价格也很高。目前区域内在售的新盘有财富海景花园（精装4.5万-8万元/平方米）、世茂滨江花园（均价3万-5万元/平方米）、盛大金磐（4万-6万元/平方米）、滨江兰庭（均价3万元/平方米）等。
作为浦东的地标性板块，区域内二手房较新房更有价格优势，尤其是其中世茂滨江、仁恒河滨城等明星楼盘的优质稀缺型房源受到追捧。由于陆家嘴中心地区商务氛围非常浓郁，加上日趋成熟的高尚生活环境，目前该地区二手房销售势头非常猛烈，成为不少中高收入群体的置业选择。
闵行别墅区
闵行作为传统的别墅生活区，凭借其良好的交通和商业，平均供求量始终名列全市前列。资料显示，2008年一季度闵行新增供应6.58万平方米，位列第四，环比上季度增加83%，同比去年一季度增加18%；一季度闵行成交4.28万平方米，位列第二，环比上季度减少32%，同比去年一季度减少41%；一季度闵行别墅成交均价为22，014元/平方米，环比上季度下降6%，同比去年一季度上升51%。可以看出，目前闵行别墅的成交价格依然在高位运行，受到供应的增多和传统旺季的到来，二季度成交量继续回升，成交价格进一步上涨。究其本质，别墅用地的稀缺才是导致价格必然走高的根本原因。
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