http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月11 日 朱平平 信义房产
二、2008年上海中高档二手房交易市场回顾与展望
1、紧缩性政策不会松动，但后续出台较大动作可能性不大
08年中国的宏观经济的主基调就是紧缩的货币政策。在美国经济衰退、全球性通胀、粮食供应不足、原油价格高起的背景下，2008年的中国又接连承受了南方暴雪、洪水以及汶川地震等自然灾害。这些都促成央行更加坚持从紧的货币政策不变，银行贷款出现松动的可能性也变得微乎其微。目前央行存款类金融机构人民币存款准备金率达到１７.5％的历史高位，这使得房地产市场的资金链也将受到更大的考验。
信义房产分析人士认为，从目前来看，政府宏观调控已经起到其要达到的目的，因此，下半年出台大动作的可能性不是很大。信义房产分析师预测，08年后续政策主要方向将从改善供应结构、打击囤地和税收抑制高端及投资需求等三个方面进行。改善供给结构意味着中高端商品房供应量减少，而经济适用房短期之内是不能面对中产阶级的；打击囤地是政府需要做的，但执行效果需要观察，且对供给增量的释放作用不大，因为新增土地供应量一直在减少；税收政策是政府的杀手锏，其作用不容低估，但政府以稳定房价为目的。
2、公积金利好消息利好刺激楼市
虽然就信义房产成交统计来看，中高档二手房交易过程中使用公积金贷款的比例并不是很高，只占到4成左右，但随着自住客比例的逐渐提高，在多次加息、二套房贷政策以及从去年年底延续至今的紧缩性货币政策的夹击之下，部分人群对公积金贷款的需求也逐渐加强。
上海将于7月1日起调整职工住房公积金缴存基数和缴存额上下限。对于上海市商品房整体市场来说都是个利好消息，无疑会提高购房者的月充金额，缓解了市民的购房压力。国家对公积金辅助的政策，扩大了其的受益人群，变相放宽了贷款的渠道，为解决市场的资金问题提供了帮助，同时也在一定程度上扶持了自住购房的需求。
3、价格总体趋稳
信义房产分析人士认为，对比去年"疯涨"的二手房市场的交易价格来看，今年上半年的市场成交价格日趋"理性"。稀缺地段与物业资源价格会依然坚挺，但去年涨幅过快和不合理的区域会有理性的回调。从信义房产成交数据表明，一方面，市场的胶着与观望导致一些卖家急于出手，另一方面，部分区域一手楼盘降价也波及到二手房交易市场，两者间交易价格的收缩也迫使二手房业主报价的相应调整，目前大部分地区的买卖双方的议价空间有所扩大，大致在3%左右。
不过，信义房产分析人士也称，基于二手房的现房、区域优势以及轨道交通等的"加分"因素，未来一段时期内二手房市场尤其是热点区域内的二手房市场成交均价将继续保持平稳，但总体交易水平依旧维持在合理空间震荡。
4、奥.运.会后市场观望气氛有望快速消散
信义房产分析人士认为，目前市场中普遍存在的持币待购现象与奥.运.会.的日益临近不无关联，人们普遍认同以.奥.运.会.为"拐点"而产生的楼市异动观点，而一旦此节点到来后市场整体并未出现较大振幅，其潜在性需求也将逐渐开始释放。当价格逐渐趋于平稳，对于刚性需求始终客观存在的自住型群体而言，价格的合理调整更加有利于未来二手房市场的回暖趋势。
5、把握投资热点
在经历了去年10月沪指的6124点之后，中国股市一路下滑。各股几乎均遭腰斩，大盘目前点位跌破2800点，更有市场分析师认为大盘的底部在2500点，中国股市熊市正式到来。股灾"腰斩"了一批人的资金，很多人期望股市获利投入楼市的梦想破灭。市场缺乏亮点，再加上大小非解禁、银根趋紧、以及后.奥.运.经济的不确定性，投资获利能力大打折扣。但仍有一些热点值得关注。
据信义门店众多店长反应，虽然目前市场看似平淡，但好房源已逐步显露，新房市场上，很多稀缺产品开始售出；二手房市场上，很多朝向好、景观好、楼层好的房源开始增多挂牌，投资者如果仔细留心，是会淘到性价比合适的房子的。
因此未来在潜力区位选择上有四大因素：一是规模效应，如大盘概念；二是产业推动，如上海临港新城；三是重大利好，如黄浦江沿线区域；四是稀缺资源，如中心城区等。从住宅产品预测将有三个方向：90/70政策带来的两极分化加产品创新，使得大户型热销；别墅用地停建带来的低密度产品供不应求；全装修房比例提升带动部分企业成为全装修房标杆。
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