http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月18 日 搜房网
搜房二手房上海分公司副总经理 梁玉东：
面对传统淡季的来临今年上海的楼市表现如何？
中原地产研究部经理 马冀：
从去年开始上海楼市呈现出旺季不旺，淡季更淡的局面。从今年的整体市场表现来看，我们上个星期刚刚出了两个报告，一个是上海二手房市场上半年的总结报告，另外也出了一份上海房产市场高档公寓的专题报告。我们看到今年一、二季度二手住宅的成交面积只有361万方和399万方，一季度与去年同期相比下降了32%，虽然二季度稍有起色，但是还是处于低位运行的状态。
从去年10月份以来政策的相对不确定性，目前的市场情况不是非常好，所以关键还是要看今年10月份，要看国家的金融政策是不是有所放松。因为在某种程度上决定了开发商的洗牌的进程，同时也决定了小业主心态方面的影响，历来三级市场的业主心态影响受到二级市场的波动是非常大的，所以在目前的情况来看是不乐观的。
汉宇地产市场部研展主任 邵明浩：
刚才我们也了解到二手有一个同比的将近30%的萎缩，但是和一手比较来说其实二手还是要表现得好一点。今年一手房上半年月均的成交量是70到80万平方米，基本和去年相比是有50%的萎缩。分析这样一个原因主要是在老公房的市场成交还是比较稳定的，还有是高档物业，成交都在10套以上，高端楼盘是越来越活跃；另一个现象是08年上半年平均每套成交的户型面积下降还是比较明显的，同比下降了5个平方，70、90在一手房的供应里面还没有达到30%，这个量还是比较少的，从一手向二手转化的速度变慢，就造成了原来老公房的市场量没有多大变化，但是从一手到二手转化的速度下降就说明老公房在原来二手成交比例里面提升了，造成了户型平均面积的下降，同时从另一个侧面说明了上海短期投机的成分下降了，这个市场会表现出来这样一些特点。
21世纪不动产上海区域研究部主管 黄河滔：
现在市场是盘整的态势，这个既是一个合理的，也是一个比较正常的态势。一个原因是经济环境，从06年汇改以前人民币升值速度加快，导致一些外向型加工企业的成本上升，利润下降的困境；另一方面进行资源价格也在往上走，资源型的行业也受到较大的冲击，在这种情况下我们管理层出了一些给经济降温的一系列措施；另外是人民币持续升值和存贷款利率偏低吸引了很多的热钱，一方面推动了资产价格上升，另外去年楼市过热的发展也是今年调整的重要原因。
我们知道很多新建住宅价格都是翻了一倍或者接近一倍，另外在土地市场上是更深层次的原因，往往是面粉贵过面包，非理性的状态是比较明显的。不仅仅是上海，全国都是这样的，各大城市都进入非理性发展的通道。我们21世纪认为去年的楼市，大的经济环境都透支了现在的购买力和价格的上升空间，所以现在楼市的调整是一个比较正常的结果，从另一个方面讲现在的调整也不是坏事，我们从房地产行业和大的经济环境都需要一个回归理性的过程，对于行业内部对开发企业是一个调整的过程，对于购房者而言是消费行为理性不再是盲目的追涨。
合富置业交易按揭总监 尹新民：
就在上个星期我们有一个6月份的市场研究报告，还有上半年度的总结，今年上半年上海楼市的表现作为我们来说没有淡旺之分。从07年的时候就已经打破了这个规律了，现在楼市的运行规律不能按常规的去推了。
从我们的数据看下来，有一个非常奇怪的现象，原来所谓的刚性需求的量在慢慢下降，相反以改善型的购房者比例上升得非常厉害，这个比例是超过了40%。今年楼市情况和往年大不相同，往年的情况相对比较单一，一个是政策层面的，第二个就是资本层面的。今年的影响因素真的是非常多，政策层面的也有，像金融资本的控制，第二个经济环境包括通货膨胀、CPI、高油价率，让政府很难找到一个好的办法来控制楼市。我认为政府对楼市的期望是比较平稳的，既不要大跌，也不要上涨，因此今年整体趋势大概就是这样。大家不要抱太高的希望，也不要过度的失望。
还有一个数据分析，今年地域性的差异和小区自己本身品质的差异体现是非常的明显，这和往年不一样。即使是同一个楼盘价格相差会非常大，这是真正回归到一个理性的趋势，就像我们买一件商品，同一件事情品牌不一样，价格肯定不一样，质量不一样。
这种细化是一个好现象，真正能体现出来这个房屋本身具有的价值，而不是像以前那样这个房子要涨没有理由的，要跌也没有理由的，包括我们成交数据分析下来，到6月份开始成交出现了两个提高，包括成交价格，包括成交放盘，包括成交量，高端更活跃，还有是低端的比较活跃，150万到400万的房子观望气氛是最浓的时候。
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