http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月25 日 梁栋贤 金羊网
在地产“冬天”，投资商用物业要倍加留神
随着成交量的萎缩，利空消息的涌现，楼市的金秋正悄然过去，“地产冬季”成为最多地产人和投资者讨论的话题。股市楼市同样存在风险，为了使投资者有效地规避风险，获得较好的投资收益，专业人士提醒要注意以下五个事项：
一、审时度势，把握时机。
德诚行地产认为，楼市的发展存在周期性，正确判断楼市的周期，就能正确找到楼市投资的准确商机。在合适的时机，以相对较低的价格介入有升值潜力的房产。
二、考察地段，充分了解。
在落实投资前，对目标房产所在地段进行考察非常重要，考察内容包括三个方面：第一、了解目标房产所在地段未来的规划；第二、了解目标房产的升值潜力；第三、了解租客的类型和需求，掌握租金波动情况，核算年回报率。
三、保障收益，避免空置。
德诚行地产和中立地产表示，写字楼投资者均以租金回报作为获利手段，因而具有长期持有物业的强烈心态，保障收益避免空置风险最为关键，但其较容易受市场大环境影响，如金融危机、住宅泡沫爆破、股市大幅波动等。这些现象容易导致写字楼大幅空置、租金下滑、二手卖盘激增，甚至会引发只租不售局面的逆转。据中立地产的数据统计，未来三年有超过198万平方米的甲级写字楼投放市场，届时可能会产生供过于求的状况，因而甲级写字楼面临的风险最大。
其次是，现时写字楼税后投资回报普遍低于5%，实质上20年才能收回成本。按以往惯例，15年收回成本的写字楼才值得投资。由于现时货源紧缺，售价拉升至高位，但租金显然并未与售价同步上升，以致投资回报“缩水”。如此可见，现时租写字楼要比买更划算。
虽然如此，市场上仍有一部分具有潜力的写字楼值得投资。中立地产业务总监文龙介绍，若遇到以下两种物业，投资者不妨大胆投资：一是带有稳定投资回报的物业；二是售价在一万元/平方米左右的乙级写字楼。这类型物业需求大，客源充足、租金抗跌性强且还有一定的上升空间。
四、审慎选房，咨询专家。
投资楼市除时机和地段外，品种的选择同样重要。除商品房外还可以尝试其它房产品种，例如房改房、拍卖房等。不同的品种有不同的升值空间。
五、平衡投资，长短结合。
投资楼市收益丰厚但资金回收周期长，因此投资者要正确评估自己的投资承受能力，长线投资和短线操作并行，切记不要在市场形势好时盲目投资，市场形势不好时超出自己的投资承受能力。
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