http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2008 年8 月6 日 袁晨晨 上海商报
今年上半年，媒体舆论方面的“拐点论”、开发商“百日剧变”，加上春节雪灾、汶川大地震、股市大跌等因素，观望的情绪一直持续，整体住宅市场成交量萎缩，然而，中心区域的高档公寓（销售均价在２００００元／平方米及以上（未含装修费用）却没有受到整体低迷的影响，大量资金依旧追捧着新推的高档项目，成交稳定，价格坚挺。
成交稳定 价格坚挺
今年上半年，上海市高档公寓新房市场供应5319套，面积合计76.72万平方米，占全市住宅供应的7.9%。除了2月份受春节因素影响，其它月份的供应量都在800套以上，而1、3、6月这3个月的每月上市量都超过了1000套。
在成交方面，上半年的成交量达到50.56万平方米（共3478套），占全市住宅成交的5.7%，供求比为1：0.66，成交均价为34141元/平方米。特别是从2月至4月份开始，沪上高档公寓的成交量就呈阶梯状依次上升，4月份达到了859套，5月有所回落，6月则再创新高，达到901套，究其原因，主要是一批高档公寓在6月集中上市，包括卢湾新天地的翠湖天地嘉苑、徐汇滨江的尚海湾豪庭、古北二期的御翠豪庭、浦东花木的仁恒河滨城、黄浦的上海滩花园等。因此，成交均价受个案成交的影响也比较大，6月高档公寓的成交均价为40199元/平方米，较1月份上涨了17.4%。
至于在成交区域方面，上半年，沪上高档公寓的成交主要集中在长宁区、徐汇区和静安区，成交套数依次为866、756和698套，这与这几个区域上半年的集中放量有关。在高档公寓的新增市场中，无论是首次亮相的尚海湾豪庭、静安紫苑、涵碧景苑、白金湾府邸，还是老盘新开的翠湖天地、仁恒河滨城、黄浦新苑、达安锦园、泰府名邸等楼盘，都是在一开盘就受到热捧。值得一提的是，卢湾区依靠新天地的几大豪宅，如翠湖天地、华府天地的成交，均价一直名列前茅，今年6月更是以83495元/平方米的成交均价，远远超越了除了虹口北外滩以外的其它区域。其中，新天地的翠湖天地嘉苑在6月开盘当月就取得了99套的销售佳绩，均价高达86627元/平方米，其最高单价达到126000元/平方米，赶超了汤臣一品。
未来供应减少
2007年上海共出让了37幅纯住宅用地，另有29幅综合用地包含部分住宅用途，其中，纯住宅总规划建筑面积约400万平方米，但是这批土地集中在郊区，处于中心区域的静安、黄浦、卢湾、徐汇和长宁五区根本无地可推，仅在13号公告中的一幅卢湾区综合用地中包含了2.3万平方米的住宅地块。
今年截至6月底的土地公告中，只有3幅住宅项目用地，分别位于奉贤、浦东和宝山，内环内纯住宅用地依然呈现"零供应"，使得业内对于稀缺性将继续支撑高档住宅价格走高的预期进一步增强。同时，2007年比较关注的新江湾城两地块，目前也没有任何动向。
再加上，国家自2008年起更注重保障性用房的建设，70/90政策将决定未来公寓的容积率将提高，套均面积减少，因此真正意义上的豪宅也将减少。
虽然在7月以后一批高档公寓房源将会入市，包括静安泰兴路远中风华园、南市外滩老城厢的嘉利浦江公馆、长宁的天山河畔花园，但也只能支撑几个月的成交。从长期看来，市中心住宅的新增供应将会严重不足。
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