http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2008 年10 月21 日 井潇泽 张静 总监：王玉彬 中国指数研究院二手房研究中心
1） 内环区域（卢湾、静安、黄浦）
从图5中可以看出，内环三个区域二手房价格指数没有维持往月的小幅增长，除了静安区环比上涨1.71%外，卢湾、黄浦两区分别下跌0.87%和1.73%。
上海内环区域二手房在08年楼市低迷时期一直维持着较好的成交和市场预期，相对中外环区域二手房频频受新房降价追击而言，内环二手房在地理位置上具有的“稀缺性”和 “不可复制性”使得业主对未来楼市信心较强，而且该部分的新盘相对稀缺，所以新盘的促销对于二手房的价格冲击不大，造成该片区价格相对走势平缓。房东对该片区的房价还是十分有信心。
静安区作为内环三区中唯一保持上涨的区域，外围地区的房价价格下降凸显了内环地区房价的抗跌性。而该区域短期内的供应量并不会有很大提高，作为保值工具的稀缺性造成这个区域房价进一步稳步上扬。因为该区域新开楼盘较少，所以二手房没有受到新盘降价的影响，开发商的促销手段对该区域的房价冲击并不大。另外，该区域的主要购房群体并不是刚性需求推动，而是改善性需求或者投资需求，短期的房价下跌并不严重影响购房者的购房信心，这也是造成该区域二手房价格指数依然稳步上扬的原因。
而黄浦区的二手房价格指数本月出现较大调整，主要是因为南京东路板块二手房价格指数下降较大。南京东路板块的二手房价格指数下降，并不是如外环区域指数下降是因为一二手倒挂引起的，而是一级市场的消息造成三级市场的指数下降：
8月13日，江苏苏宁环球集团下属公司已经退掉上海南京东路163地块，该地块是苏宁房地产以“黑马”姿态战胜9家外资开发商争得的，该地块也以66930元/平方米的楼面价一举成为中国的“单价地王”。虽然苏宁房地产方面称，此次拿地未成功主要是因地铁建设而无法顺利交地，“为支持重大工程建设”而决定退出。但业内人士指出，在目前楼市不景气的情况下，去年的“单价地王”显然已经不合适公司开发，所以最终以支持公共设施建设为由，在未损失已缴资金的情况下全身而退，无疑是一种“顺势而为”的策略。
上个月一级市场的消息经过近一个月时间后其影响终于在三级市场反映出来，退地对于周边的住宅卖点无疑是一个消解，市场需要一个调整来消化掉去年“地王”的利好消息所带来的上扬。所以南京东路板块继上个月出现挂牌均价和挂牌数量齐降的情形，本月持续调整，预计需要一个整顿期来恢复购房者和房东的信心。尽管如此，内环的楼盘抗跌能力还是远胜于外环的，黄浦和静安的二手房交易指数都稳定在4150点。
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