http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2008 年11 月11 日 中国房地产报
近日，上海市出台《首次购房证明告知单》，第一次对“首套房”做出官方界定：一是买房人年满18周岁；二是所购房为90平方米及以下的普通住房；三是购房者名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过，与父母一起购买、按照房改政策购买或通过继承遗产、拆迁安置获得的住房并未列入“首套房”范围。
同时，可以享受优惠政策的普通住房标准亦获松绑。根据规定，单套建筑面积140平方米以下，内环线以内单套总价245万元、内环线和外环线之间单套140万元、外环线以外单套98万元以下的住房均被纳入“普通住房”之列。
“这是上海市第一次以官方发文的形式明确首次购房的认定标准，体现了政府对楼市的调控意图更倾向于解决民生问题。在过去几年的宏观调控中，改善型需求一直是被列为抑制对象的。”汉宇地产总经理施宏睿说。
二手房“普通化率”剧增
随着11月1日新政执行首日的到来，上海普通住宅标准、首次购房资格认定标准这两个最为关键的界定标准纷纷出台。从标准的界定范围来看，可以享受相关税收优惠的住房较之前有了较大范围的扩展。
据施宏睿介绍，若执行新的普通住宅标准，各个环线区域的二手市场中普通住宅的比例将大幅提高。
其中，内外环间上升比例最大，接近90%；而外环以外的比例提升最小，增长幅度只有10%左右。从整体比例来看，普通住宅占住宅总量的比例达到85%以上。
“这很符合市场对普通住宅标准的预期，将直接活跃二手房交易市场。”施宏睿说。
据汉宇地产市场部对第三季度上海市二手房市场的统计，三环线符合原普通住宅标准的成交比例较低，特别是在三环线中成交占主体地位的内外环间，符合普通住宅标准的成交量不足总成交量的一半。整体上来看，符合原普通住宅标准的住宅只占整个二手住宅成交量的一半左右。
“考虑到实际成交中存在比较普遍的做低房价的行为，实际符合原普通住宅标准的房源所占比例会更低。”施宏睿说。
与二手房市场高达85%的“普通化率”有所不同，新房住宅市场的“普通化率”并不是那么高。特别是内环以内的区域，普通住宅新旧标准的差异仅为3个百分点，可以说影响甚微。相比于内环以内，新房在内外环间以及外环以外的“普通化率”较高，达到60%~70%。
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