http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2008 年11 月21 日 房地产门户搜房网
上海楼市史上最冷的“金九银十”，也主要是以外地人士及新上海人为主的刚性需求，尤其是改善型需求来支撑。来自市场的一项最新调查结果显示，近期内环内和长宁、徐汇一些总价不高的新盘和次新房的看房者中，有大量的新上海人，均以改善性需求为目的。
同为新上海人的刘先生在南京西路上的一家外企上班。2001年，他在闵行莘庄地区购置了一套小户型用于结婚。眼下，孩子已经上幼儿园，自己也添置了汽车。为了小孩今后的学业，刘先生打算将房产置换到市中心来。经过多方比选，刘先生最终落户天山。
在采访中，刘先生向记者透露了从近郊迁出到最终落户天山怡景苑的三大理由——
其一，长宁区天山板块，处在虹桥枢纽与市区的中间，地铁2号线可直达陆家嘴、南京路、并联接浦东和虹桥两个机场，上班、出差、回乡探亲等出行都比较便利。其二，天山板块的教育体系从小学到大学均有分布，且特色鲜明，如耀中国际学校、舞蹈学校等，大多数改善居住的家庭是为了子女教育。其三，生活圈附合他们的需求，早先入住天山板块的大多数业主也是世界500强及上海知名企业的菁英。
“已经超过3万元的仁恒河滨城、天山河畔花园成为支撑地区房价的主力，近期长宁商业的大发展对地区内在价值的提升等，天山怡景苑2万的单价及150-300万/套的总价，在市区新盘中也相对有竞争优势等原因，也是这些有改善型需求的新上海人看中的原因。”泰邦商务调查总经理赵青太指出。
来自佑威房地产研究中心提供的数据同样显示，9月上海商品公寓的成交量中，原上海户籍购买套数占46%，新上海户籍和外地户籍分别占20%和34%。10月上述数据分别为53%、13%和34%。由此可见，非上海籍的买家刚性需求远大于本地居民，成为了支撑上海楼市的绝对主力。其中，9月份229个新上海人就买走了582套房源，人均购买量为2.5套。
调查结果显示，近期支撑上海楼市的这些改善型买家，“主力”都是在1998-2002年那段时间购房获得上海户口的外地人。当时，受经济条件和交通方面的约束，很多新上海人主要居住在莘庄、七宝、花木、三林等地。近几年，这些新上海人改善居住条件的愿望已经非常强烈。
业内人士指出，这批新上海人，为近年来上海高速发展也起到了重要的贡献，他们也是近期支撑上海楼市钢性需求的主力。但在近期一些楼市新政中，享受到的实惠相对较差，理应引起政府和社会的关注。
同时，业内人士还认为就当前市场中的购房刚性需求，大致可分为结婚、动迁、家里实施旧区改造、对住房条件实施改善等几大类。事实上，除了结婚人群较为稳定以外，随着世博会前期动迁的临近尾声，加上开发商拿地造房的速度普遍放缓，加上今年三季度以来市场观望气氛加剧，刚性需求曾在二、三季度经历过一段低潮期。但随着国家推出的一系列刺激楼市的新政陆续生效，加之年底历来是楼盘促销、市场成交的旺季，因此刚性需求新的一波复苏备受市场期待。
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