http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2008 年12 月19 日 张薇 新闻晨报
新政以来，二手楼市的成交量逐渐稳定。到了本应是淡季的年末，反而有了些许回暖的迹象。11月份以来，市场上看房的人数不断增加，尤以中低端市场的回暖格外明显。业内人士分析，政策的导向已经日趋明朗化，这对于楼市的观望气氛都起到了良好的改善作用。而一批长期观望的新上海人，在目前正在进行的这波小幅放量的买卖中，起到了极为重要的作用。
低端“热”高端“冷”，市场“受热”不均
近期，以“亲民”著称的百万元以下房源在二手楼市成交中表现颇为抢眼。
上海中原成交数据显示，11月份总价50万元以下、50万-80万元、80万-100万元价位段内成交套数分别占全市成交的12%、26%、14%，即百万元以下房源占成交房源的一半以上。
11月份以来，以老公房为代表的中低端中小户型的二手房价格率先进入下行通道，中环区域内标的在100万元以内的老公房住宅成交活跃，这一现象导致部分普通住房覆盖率高的板块内，非普通住宅的价格跟跌。
对于卖家而言，原本已在普通住房范畴内的房东通过将优惠的税费让利给购房者的方式来推动成交，而先前总价与普通住房尚有一定距离的二手住宅，也会通过降价，努力跻身普通住宅之列，以便享受新政所带来的优惠。这些都导致了低总价的房源成交量上升幅度明显，交投趋于活跃。
相对于中低端市场的升温，高端市场则仍显疲态。11月份总价300万元以上价位的住宅成交量则仅占全市的7%左右，中高端住宅市场由于政策影响力度不大，观望气氛没有得到明显改善，成交相对平淡。
由于观望气氛迟迟不得缓解，部分区域和板块甚至还出现了集体降价的现象。这些现象多出现在高端板块的高端公寓中，这些楼盘投资客和外籍人士云集，其中以长宁的古北国际社区板块尤为典型。11月下旬来是，古北一带的韩国业主开始集中降价，幅度普遍达到10%-15%左右。至11月底，板块内有降价意向的房东都已完成了价格调整，但成交量依旧没有太大的回暖征兆。业内人士分析，由于受韩国国内经济影响，在沪韩籍人士对今后的收入预期看淡，不少韩国人计划在明年回国，因此急于抛盘套现。出于这方面心态的影响，买家还价幅度也相应有所提高，使成交难度明显增大。
据分析，由于对改善型需求的政策始终不甚明朗，具体表现在各大银行房贷细则中的“改善型普通住房”标准模糊，“二次房贷”是否松绑也迟迟未定，造成了高端市场观望气氛依旧浓重。至11月下半月，改善型需求翘首企盼的“二次房贷”松绑无望，进一步抑制了高端市场的成交释放。虽然一部分卖家出于资金压力，顺应市场形势调低了价格，但买家的购房热情并未因此有所回升。在高端市场政策利好短期难现，经济环境整体不好的情况下，部分因资金压力而明显降价的行为，反倒进一步助长了购房者看跌楼市的心态，对于未来价格下行依旧报以更大的预期。
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