http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2008 年12 月23 日 陈璇 华商报
近日，国务院常务会议发布了三项鼓励与支持房地产消费的新规，不仅放松了二套房的房贷政策，还将二手房营业税的征收年限由5年缩减为2年，普通住房还可按买卖差额征收———
营业税的调整对二手房市场不仅是雪中送炭，更像一枚重磅炸弹，让原本萎靡的二手房交易市场至少在气氛上活跃了起来。近日记者在采访时发现，此前“以租待售”的房东们已经准备出手，伺机出售房屋。
■交易税费由购房者买单
玛雅房屋陕西总部总经理李耘在接受记者采访时说，对二手房交易影响最大的就是交易税费，这笔账大家能算得过来。现在西安房屋交易中需要缴纳的税费包括：
交易手续服务费：住宅6元/平方米，买卖双方各承担一半；登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担；核档费：50元/宗，卖方承担；契税：税率为1.5%，买方承担；营业税及附加：所购房屋不满五年上市交易时收取，税率为5.5%，按正常交易成交价格计征，卖方承担；个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，第一，税率20%，按财产转让所得（财产转让所得=本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用）计征；第二，未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收，卖方承担。
羊毛出在羊身上。此前，关于二手房的各种交易税费，名义上是卖方出的，但实际上是买方出的。据知情人士透露：具体的操作一般有两种，一种卖方直接在购房款上加价，把要交的税费部分加上去；一种是交易前就讲好了，税费都由买家承担。前一种导致房价上涨，交易放缓；后一种买家负担加重，不仅能延缓交易，还有可能滋生腐败现象。
李耘说：“5年税对二手房的影响还是比较大的，营业税、个人所得税加上契税和其他费用，光交易税费一块几乎达到了总交易价格的10%。明明知道买卖双方有意‘压低’交易价格，当然为了促成交易，政府主管部门只能睁一只眼闭一只眼了。”
■营业税下调为购房者减负
12月19日，记者去西安房管局一楼交易大厅，发现前来咨询二手房买卖业务的市民还比较多。据房产超市的一位工作人员讲：自从国家出台二手房营业税调整政策后，这几天咨询的人明显增多。二手房交易税费中，营业税是最大的一块，现在营业税调了，很多人就开始考虑准备出手卖掉手头的房子。
2006年，张先生花40万在西高新买了一套商品房，后来张先生被派到外地工作，房子一直空着。据介绍，购房款加上物业费、利息、税费、装修、家具、家电，这套房子已经花了58万。今年10月份，他准备将房子卖了，如果按60万卖，交完税费，不仅不赚钱，还要赔钱。后来朋友建议交易价不变，但是账面上把出售价格60万写成42万，税费就能少交一万多，省的就是赚的。张先生说：“前几天朋友给我说二手房营业税调了，如果这套房子在明年1月20日后交易，不收营业税，就能节省33000元。”
和张先生相比，八水洋房的王女士也很幸运，她的房产证刚办下来。“我这套房子只有40平方米，花14万买的。一家三口住着有点挤，最近我在北郊看了一套房，就想把这套房子18万卖了，上周一，找中介公司一算，人家说光税费就要近2万元，太贵了！”新政出台后，王女士如果想卖房，营业税需付（180000-140000）×5.5%=2200元，仅此一项就省了7700元。
■税费下调促进二手房交易
“买卖办理产权还不到5年的房屋，就得缴纳高税，这对二手房市场是很大的打击。”此前就有经济学家认为二手房交易税太高，建议政府考虑减免。“此次二手房交易税费调整政策出台很及时，无论是年限，还是基数调整，都很到位，既能遏制投机炒房风，也能促进二手房交易。”
业内人士认为，这次二手房交易成本降低，为购房者减压，会活跃二手房市场，形成阶梯消费，进而带动一手房市场，促进西安经济发展，但是它对一手房房价不会有明显的影响。
21世纪不动产西安区域分部市场部负责人姚岚认为，二手房市场可以有效地消化城市空置住房，活跃房地产市场流通环节。姚岚说，适当降低交易税费，对二手房交易有一定的刺激作用，不仅可以盘活住房存量，对一手房市场的繁荣也会起到促进作用。
西安资深地产经纪人西高新一房产中介公司负责人刘女士认为，二手房市场活跃，对一手房市场只有好处没有坏处，但不会让房价立即走高或者降低。刘女士说：“政策出台后，就有客户打电话咨询，欲将此前委托我们出租的房子收回出售。此次营业税调整，的确对二手房市场是很大的利好，估计明年三月份西安二手房将会迎来一个交易高潮。”
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