业界共论上海二手市场09年中介行业挑战与机遇

2008年，上海二手房市场波动向下，从高涨到低迷，直到目前成交量几乎“冬眠”。房产中介行业受到前所未有的严峻考验。但中介企业积极应对，进行了一系列探索，比如收缩战线、异地发展、一二手房联动、尝试独立经纪人经营模式等等，走出了各具特色的发展之路。2009年上海二手房市场机遇在哪里？房产中介如何选择自己的发展之道？12月22日，在房地产时报主办、智恒房产承办的“2009上海二手房市场的困难与挑战”研讨会上，专家学者、业界老总纷纷论道，共同谋求中介行业的良性竞争和健康发展。

2009机遇大于挑战

□上海市房地产经纪行业协会常务副会长 方晨

面对即将到来的2009年，房地产中介将面临五大难题。一是全球金融危机仍在蔓延，中国已融入国际经济大环境，不可能独善其身。房地产作为支柱产业，大经济环境不好，房地产市场就不可能好，二手房市场也不会一枝独秀。二是社会购买力。房地产消费属于大宗消费，老百姓的消费能力与股市、裁员、金融等息息相关。三是有些机构、媒体关于房价还将下降的报道不断，给消费带来强烈的下降预期，导致房地产交易量始终放不出。四是业内竞争越来越激烈，"蛋糕"就这么大，市场越低迷份额就越少，中介生存压力就越大，在市场低迷的时候竞争显得更加激烈。五是中央和上海出台了许多有利政策，但是政策效应还需假以时日。

但2009年的二手房市场仍然有很多有利条件。一是国家把拉动内需作为应对金融危机策略，房地产关系民生，也关系发展，理所当然受到重视，因此最近搞活市场的政策密集出台，房产成交量比前一阵子有所好转。二是2005年国家出台一系列宏观调控措施后，上海政府根据实际情况每年推出的土地呈递减，土地推出到房屋建成有周期，上海没有出现其他地方商品房积压的情况。三是上海房地产经纪行业发展总体健康，无 “中天”这类恶性事件发生。四是上海二手房消费与一手房销售并驾齐驱，并有超过一手房销售的趋势。五是根据有关统计， 2008年参观假日房展的依然有13万人次，其中自住刚性需求和改善型需求强劲，只是未转换成购买行为，一旦释放，将对二手房市场带来极大利好。六是经过2005年－2008年的宏观调控，不少经纪企业采取积极措施，有的收缩规模、调整经营策略；有的一二手联动；还有的跨地区跨行业经营，已经做好"过冬"准备，也做好了市场再度振兴的准备。七是政府、行业、企业和媒体携手搞活市场，引导、帮助市民适时、适度、适己消费。

中介企业如何应对？我给四点建议：认清形势，运用政策；共建平台，共谋发展；诚信服务，规范执业；联系实际，发挥优势。

不怕涨跌最怕没交易

□上海中原地产副总经理 陈宇珏

2009年最大的困难在于购买力不足而造成交易量萎缩。

市场萎缩对中介企业带来很大影响。 2008年11月二手房交易套数比10月份翻了一倍， 10月份大概是5500多套，集中增加的是住宅方面，尤其是100万元以下的房子。 200万元以下成交的占94％， 100万元以下占84％。中高端二手房萎缩得很厉害，这一块对中原影响不小。未来几年，中国会从劳动力输出国变成劳动力输入国，越来越多的人才往中国流，到中国来淘金，这意味着本地人群收入可能会减少。即使是刚需，因为预期的变化，也会压缩购房预算，大的买小的，小的变为不买。中介不怕涨价，也不怕跌价，最怕没有交易量。

但是市场也有机会。经过几年“洗牌”，已经让整个行业越来越专业。各个公司都在想尽办法重视服务质量。中原广州、深圳的同仁很多都在马路上招揽生意，看上去感觉比较差，但反映出经纪人比以前更积极主动了。

一二手联动是个机会

□汉宇地产董事副总经理 杨坚东

这次是全球性的金融风暴，不会像大家想象的那样，今天救明天就会起来。

目前已出台优惠政策主要面向普通住宅，但最容易拉动、最快拉动的往往是投资者。投资者在整个房地产环节里有它的作用，不能单纯说好与坏。政策放宽非普通住宅的转让成本，拉动了成交量。据预测， 2008年12月二手房成交量会过1万套，如果还是八九千套是不足以支撑这么多家中介公司的，因为最高峰时可超过1.5万套。

我们评估2009年市场可能更严峻。不是买得起买不起的问题，而是能不能负担得起贷款的问题。如果工作丢了，拿什么来还贷款？因此，明年楼市可能不太乐观。

有 “危”就有 “机”。从2008年6月中旬开始，汉宇已经考虑做一些转型，希望和一些大开发商合作。2008年已经和万科、金地、高盛等上市公司合作，做一些二三级市场的联动工作。 2009年联动频率还会更高。

中介服务大有文章可做

□华东师大东方房地产学院院长 张永岳

如何看待中介行业发展形势？十多年前，当整个房地产市场要起来的时候，我们就提出一定要把二手房市场建立起来。未来，在整个房地产市场中，二手房会成为越来越重要的组成部分。事实上，二手房交易量在一些区域已逐渐与一手房交易量并驾齐驱。

目前大家都对市场购买力担心。这是整个经济循环的核心组成部分。如果宏观经济回暖，房地产市场必然启动，如果宏观经济没有回暖，政策的密集出台对行业抗寒有作用，但整个行业回暖还要假以时日。与其观望等待，还不如多想想现在的困难。目前，我们已看清了房地产市场和经济状况的密切关联度，房地产业拉动内需的特殊作用现阶段很难被取代，中央多次强调稳定持续发展房地产市场，根本原因也就在这里。当前尽管政策还有进一步出台的余地，但以前一直为防止市场过热而出台的政策，现在已逐渐解除了。

中国的中介行业和成熟市场相比，差别一是来自中国的房地产市场一直以开发市场为主体，因此，政府更关注的是开发市场，对中介行业系统的规范政策还没有完全建立；二是来自行业本身的成熟度。成熟的房地产业以服务为主要特征，二手房市场天然地和服务挂钩。在这里所有中介企业可以大作文章的。比如在租赁市场上，有的房东嫌麻烦不愿意出租，有的中介就提出全过程、全方位的服务，就促进了这类业务的发展。这类业务在市场行情好的时候中介不愿意做，现在就应该发挥他们的作用。

当前，市场份额如何扩大？行业服务成熟度怎么提高？如何面对困难进一步发展？首先要树立信心，中介行业是中国现代服务业的组成部分，房地产行业的发展又是国民经济、社会发展的需要。其次，要坚定行业可持续发展方向和策略。企业要采取措施把金融危机带来的风险降低，切实加强管理，梳理经营模式，有条件的企业可以有所创新。与此同时，房产经济学会可从行业的角度，进一步加强研究，积极提出促进中介行业发展的对策，为中介行业的持续发展发挥更大作用。

抱团取暖共度“寒冬”

□房地产时报主编 宋心昌

去年底今年初的楼市 “拐点论”，曾经引来一片哗然。什么是拐点？就是经济周期中具有方向性的市场波动性曲线。显然，当时提出拐点早了点。现在，社会上又开始流行 “冬天”。无论开发商还是中介企业都谈 “过冬”。整个国民经济都面临 “冬天”的考验，而且冬天时间很长。冬天来了，该怎么办？

抱团取暖。品牌企业之间要抱团取暖，企业与协会、媒体之间也要抱团取暖。最近楼市暖风频吹，接下去肯定还会有 “救市”措施，出什么牌，怎么出，政府手里早有方案。

作为负责任的媒体，必须关注民生，正面引导。它有两层含义。一是像房报这样的专业报要发挥舆论引导作用。作为党报集团的一张子报，房报一直 “我为民生歌与呼”。比如2008年四五月份，连发两篇文章呼吁调整普通住宅标准，随后各大媒体相继展开报道，房报后续跟进的内参更是得到市领导的批示，如今普通住宅标准终于修改；两个月前，房报又率先呼吁放松二套房贷款限制，引起广泛关注。 2008年12月下旬，最新出台的 “国三条”中对二套房贷部分松绑。

二是媒体要为行业、企业服务，为确保经济平稳较快发展 “唱稳”市场。最近一个专家提出， “外部危机，内部解决”，我觉得很有道理。在座各位老总都提到拓宽经营业务，提高服务质量，增强 “御寒”能力。这些建议都很好，房报要积极宣传。房报是一个负责任的媒体，这次和智恒房产举办这个研讨会，就是要与企业同舟共济，共度 “寒冬”。

货源充裕、服务到位、专业领先

□易居臣信总经理 柯博仁

“冬天”来了，很多中介公司选择关门店。易居臣信采取的策略是，不裁员，压指标。首先是业务转移。临近年底，很多境外人士陆续离开上海，这部分高档住宅的买卖和租赁市场需求要等到新的一年才可能复苏。从上周开始，易居臣信把以往做高档房业务的门店转向普通房领域。其次是提高业绩达标率。不论租赁还是买卖，不规定农历新年之前获利，但要求门店保证一定的交易量。以往，经纪人分批回家过年，今年春节放假期限从5天增加到10天，但前提是业务量要达标。出于春节市场淡季和放假时间增加的考虑，易居臣信将1月和2月的业绩合并计算，提高门店达标的概率。

怎样在困境中突围？我认为应该做到三点：货源充裕、服务到位、专业领先，只有这样的门店才能做到区域前三名。货源充足：现在不少中介门店的房源，除了二手房以外还有一手房，一手房有上海本地的，也有外地城市的，给消费者的选择很多。服务到位：“冬季”是挑战中介经纪人的最好时段。 2004年，非专业的经纪人都能卖房子，但这不能说明他们能力有多强。2008年、2009年业绩做得最好，成交套数最多的才是成功的房产经纪人。比如有的门店业务员很热情，顾客一进门就有几个人围上来询问。有的业务员接待后，店长会出来问业务员服务得怎样，还问顾客是哪里人，派和他相同省份的业务员来交流。这样的服务让人感到很贴心。专业领先：投资客的专业知识不输给房地产经纪人。现在买房的都是刚性需求者，他们最需要中介服务，特别是专业经纪人的服务。只有做到这三点，中介才能在市场中分得一杯羹。

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