随12月房地产市场各项政策调控逐步趋于宽松，上海二手房市场供求的全面回暖。据上海中原最新数据显示，12月全市二手房成交量环比大幅增长约28%，全市均价约为13844元/平方米，环比下跌2.6%，呈稳中有降的趋势。在成交结构上，总价80万以下的低端二手房成交约占全市成交的32%，在二手房市场成交量整体走高的同事，中低端刚性需求买家占比略有下降；而中高档公寓市场则表现为改善型需求释放加快，其中100—150、150—220万价位段二手住宅成交分别占全市成交的22%、17%。成交量增长最为明显的区域为普陀、闸北、浦东，环比增加分别为41%、37%、24%，区域内中环一带中高档二手住宅成交量均有了明显提升。

上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，12月二手房市场改善型需求的加速释放存在多方面的原因：
就市场本身的运行规律而言，由于2008年市场浓重的观望气氛，中高档住宅市场成交相对平淡，购房者主要为刚性需求买家；但不可否认的是改善型需求依旧大量存在，在积压了近一年之后，在年末出现周期性释放实属正常。同时由于11月低端二手住宅挂牌及去化较为集中，至12月挂牌量及成交量上升空间有限，也造成了中档以上部分价位段内二手住宅成交比例上升。

就年末楼市的调控政策而言，首先11月出台的普通住房标准在率先推动中低端住宅市场，尤其是老公房市场交投活跃之后，至12月影响面也逐渐在中档以上二手房市场铺开，大量成交意愿较强的房东纷纷向“内外环140万、内环内245万”的红线标准靠拢，导致了区域内中档以上二手房价格的普遍松动。其次，由于11月底以来，尤其是十二月中旬以来房地产市场政策所带来的实质性利好连连，包括央行的近两次降息、中央“国十三条”、上海“房八条”等，对改善型需求的加速释放均起到了积极的推动作用。一方面央行在商业贷款利息上连续两次累计下调1.35%，直接降低了购房者的购房成本；另一方面中旬以来“国十三条”、“房八条”中就二次房贷松绑、营业税费的进一步减免等利好消息，也对二手房市场买卖双方的热情起到了有效的提振作用，加速了年末二手房市场的全面回暖。

就市场的具体表现上，有几点现象对12月二手房市场产生了直接的影响：

一．非普通住宅向“红线标准”靠拢，价格趋于理性。

12月初在一些总体标的较高的区域内，除了一部分普通住宅的税费让利外，不少非普通住宅价格也积极向245万的“红线标准”靠拢，其主要集中在200—300万总价的二手房市场。如普陀长寿板块，由于板块内近期一批投资客资金压力日趋紧张，于11月底开始出现了集中性的降价抛盘，目前板块内2000年后的次新房源价格普遍有所调整，降价幅度多在10—15%。由于普通住宅的成交能够享受5.55%的营业税、1.5%的契税等一系列税费的优惠，因此对房东的心态影响较大，一部分总价在300万以内的非普楼盘，也普遍向245万的“红线标准”靠拢，希望能够享受普通住宅的优惠政策，加快资金回笼步伐。如目前板块内达安花园、苏堤春晓、西部俊园等二手供应主力楼盘，前三季度均价大多在26000—28000元/平方米，目前已调整至23000元/平方米左右，抛盘房东以港澳台业主居多，接盘者则以上海本地客户为主。由于该类楼盘品质较高，住宅大多为南北通透设计，公共区域花园式的布局绿化率高，周边社区闹中取静，加上长寿板块一带丰富的交通、生活配套，性价比凸显。目前板块内100平米左右的两室户次新房总价普遍在在230—270万元，较受置换改善需求以及经济实力较强的年轻金领客户欢迎。

二．特色板块普通住房成全年积压改善型需求的释放点。

据中原地产最新数据显示，12月浦东洋泾、闸北大宁、静安北静安等教育优势明显的板块内，以三口之家为代表的置换改善型需求逐渐升温，普遍占板块内次新房成交的60%以上，目前已成为中高档次新房住宅的成交主力之一。

究其原因，年末楼市政策利好对于大量环线内非转普住宅价格下行正面影响明显。往年由于一部分子女即将入学的改善型需求三口之家，为解决子女就学问题，购房需求会比较迫切。今年观望气氛浓重，这一需求被积压至年末，而当前的房价下行也进一步加快了这类客户群体购房需求的释放，不少买家会选择在春节前出手购房，以便开春之后尽快落实子女户口，使各名校周边板块内次新房成交逐渐趋于活跃。

如浦东洋泾板块，自普通住宅标准颁布以来，板块内非转普住宅价格总体下行5—10%左右，已经符合了部分购房需求较强的买家的心理预期，仅中原新洋泾分行一家12月上半月成交量已几乎与11月成交量持平。该板块由于教育优势突出，学区房住宅始终保持较为稳定的成交。如板块内的“中兴海上景庭”，本月成交一套136平方米的三房，房东到手价为230万，可以免除10万元左右的税费，由于买家希望在年前将房屋落实以便明年三月为孩子报户口，因此成交十分顺利。而该板块内房东心态普遍较好，如同样为中兴海上景庭内，140平米以上的房源普遍超过245万元，因此与136平米的房源相比，成交价格要高出10万元以上，虽然买家对其价格依旧持保留意见，但房东均对市场持普遍看好的态度。考虑到板块内海上景庭、山水国际等对口名校的次房社区内，该类房源供应比较充足，由于需求稳定，随年关临近预计成交会呈进一步活跃的态势，板块价格因此在短期内将依旧保持坚挺。

三．高档公寓市场韩国业主集中抛盘，交投趋于活跃。

自11月下旬开始，在古北、联洋等板块内，出现了较为集中的韩国业主降价抛盘现象，降价幅度普遍达10%以上。究其原因，由于近期韩国国内经济危机日趋严重，在沪韩企景气程度大幅下降，不少韩国业主面临失业压力被迫降价抛售。其中以古北一带的高档公寓成交提升最为明显。

从古北板块的表现来看，11月下旬古北一带韩国业主的集中降价，幅度普遍达10—15%左右，至12月初板块内有降价意向的房东都已完成了价格调整。目前板块内的“华丽家族”，今年价格最高峰时可达38000—40000元/平方米，目前挂牌的成交均价已跌至30000—32000元/平方米。据中原地产分行反映，由于板块内韩国业主成交意愿十分强烈，降价幅度大多属于“一步到位”行为，再次大幅下降的可能性不大，不少实力买家在观望了近半个月后也开始积极出手，此外央行降息、新政颁布之后，分行带看量往往能有10%以上的增加。至十二月中旬古北国际社区内高档公寓成交已达到一天一套的去化速度，与之前长期低迷的市场情况相比，已有了明显的回暖。

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