http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月10 日 刘娟 中国指数研究院二手房研究 上海二手房-搜房网
2．上海二手房市场特征综合分析
量升价跌 节后楼市呈活跃态势
本月二手房楼市价格指数呈下降趋势，整个上海二手房楼市呈活跃态势，婚房、学区房等占市场大头。市场量升价跌，二手房买卖双方议价范围逐渐缩小，回暖态势非常明显。
09年，政府已经为房地产市场作了基本定调，房地产市场应是一个居民住房消费市场，房地产市场的发展是以改善绝大多数人民群众的基本居住条件为最高目标。政策利好正是促进目前楼市回暖的内在动力。
首先，2008年第三季度以来陆续出台的降息、减税等政策使得房地产交易成本大大降低，用以促进和鼓励消费者进入房地产市场。在经过几个月消化期后，政策效应逐渐显现，积极的政策信号和大大降低的购房门槛逐渐改变购房者对楼市的预期，打开了其观望心结。
其次，本月中旬出台了二套房贷松动政策。对于已有住房平均面积低于当地平均水平的,购买第2套房享受第一套房的贷款优惠，最低2成,享受30%的优惠利率。这一改革基本将第二套房贷松绑，将有效刺激改善性需求的释放。
再者，上海地区颁布的户籍新政，将带动外围结婚置业等刚性需求释放，也可助推市区投资改善性需求升温，重点振兴中高端人群买家为主的中高档住房市场，将为未来全行业的健康稳定运行提供了良好的契机。注意的是，该政策目前仅为试行，申请资格限制较多且处在金融风暴深度盘整期，因此短时间内对楼市的影响将比较有限。
09年节后上海二手房“淡季不淡”，价格微幅下行，就市场层面而言，还归其因：一、上海一手新盘存货严重，去库存化成为开发商群体的当务之急，节后打折优惠成为普遍现象，也促使二手房价格回调。二，节后市场被买卖方双双看好，目前流通的二手房挂牌买卖数量也处于历史的高位，买家的选择余地比较大，也迫使房东继续调整房价。三、目前婚房、学区房占市场高位，高性价比的中小型住宅成市场热点，这个房子都具有总价较低的特点。四、历时一年半之久的楼市盘整期，成交量筑底已基本完成，全市二手房价格已基本调整到位。
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