http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月10 日 刘娟 中国指数研究院二手房研究 上海二手房-搜房网
1） 内环区域（卢湾、静安、黄浦）
从图5中可以看出，卢湾、静安两区指数呈下跌趋势，跌幅分别为0.4%、0.38%。黄浦区价格指数继上月大幅下调后，本月出现回升，涨幅为0.61%。
图5：内环各城区12、1、2月份指数对比图
随着目前国内外经济走势的变化及众多政策规定的出台，房价调整已是大势所趋。内环卢湾、静安等区房价在不同程度地进行回调，正是顺应这一趋势。但整体回调幅度较低，也表现其区域抗跌性特征。
此轮中心城区的交易回暖，一方面得益于去年四季度房价调整时产生的大批高性价比房源，目前它们正是二手房市场的交易主力；另一方面则缘于春节前延缓的购买力在节后得以释放。而随着去年四季度面市的高性价比房源不断消化和目前市民重回市场踊跃看房，目前中心城区各活跃板块的二手房让价空间普遍呈下降趋势。以卢湾打浦桥为例，本月指数2899点，环比下跌8.03%，为内环板块之最。该板块以自住需求为主，炒作因素相对较少，因此能维持9%以内的跌幅。
2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行、宝山、杨浦）
如图6所示，本月中外环指数涨跌互现。虹口、长宁和宝山区指数有不同程度的上涨，分别上涨43点、23点、30点。其中长宁区指数回落至两个月前的程度。普陀、闸北、浦东、徐汇、闵行和杨浦区指数有所下跌，跌幅为4.32%、1.83%、0.55%、3.11%、3.17%、1.06%。
图6：中外环各城区12、1、2月份指数对比图
从附表中可以看出，与前两月相比，本月中外环出现了价格指数回升的片区。大部分城区片区指数依然呈下跌局面，但跌势较上月有所缓和。指数下跌主要原因在于：一、在近期一系列利好政策有效引导之下，2月价格指数同比不升反降，表明二手房价在上海楼市近一年半的调整期后，已逐渐接近了购房者的心理接受范畴，观望气氛已明显改善。二、新房降价范围和幅度明显加大也直接影响了本月中外环城区的二手房价。刚性需求较为集中的次中心自住型板块，如普陀、闵行等地，向来是全市二手房成交的主力区域，供应量充足，因此受一手房降价影响尤其明显。如普陀超级大盘中远两湾城，继之前四期一批位置较偏的新房以14000元/平方米的价格上市之后，本月楼盘内不少主力房源也主动降价下调至低于18000元/平方米左右，带动了社区内二手房跟跌。
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