http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月17 日 甄爱军 千龙网
如何才能做一个合格的房东，其实有不少功课要做，如对大势的把握，对房产租赁过程中各种问题的处理，以及具备很强的风险防范意识等等。当然，如以广交朋友的心态去当房东，将会得到不少意外收获。
想必读者对电影《功夫》中“包租婆”扯着大嗓门催缴房租的场景不会感到陌生：“包租婆”对猪笼寨里那些拖欠租金的居民非常不满，甚至以停水相逼。由此看来，似乎当房东是一件非常麻烦的事情。
但在朱礼义看来，当个“包租婆”并没有这么麻烦。朱礼义是江苏扬州人，来上海经商已二十多年。一次偶然的机会接触到房产投资之后，便一发而不可收拾。目前他已购买了7套住宅，一套自住，其余6套全部用来出租。虽然平时要忙于生意，但打理房产并未给他带来什么麻烦，用他自己的话说就是他这个“包租公”越当越开心。
那么，朱礼义是如何做到的呢？记者通过对他的一些做法进行剖析，希望从中能总结出有益的经验。
顺势而为不迷茫
君子谋时而动，顺势而为。朱礼义在生意场上如此，在投资房产时亦是如此。他在投资房产的过程中，尤其在宏观方面如房地产市场走势的把握，更是舍得花精力去研究。
2000年初，朱礼义发现上海的租金回报可达10%左右，而这跟当时的银行存款利率相比，要高出不少，他觉得这就是投资机会。于是他开始投资房产。此后房价一路走高，但他并未将自己所有资金全部押在房产上，而是根据自己的资金实力，稳步推进。正是如此，才让他在2005年初遭遇宏观调控而毫发无损。
他对市场的判断从不随波逐流，几乎所有投资者都已离场观望时，他并没有抛售手中的房产，却反其道而行之果断“建仓”，尤其让人叫绝。虽然在2006年前后市场观望气氛很浓，但朱礼义看到外地房价仍然在上涨，而此时他也敏感地感觉到人民币升值将会给房产投资带来新的机会，于是他仍然坚持在古北购置房产进行投资。而当现在有人开始重新回头审视房产投资时，朱礼义在古北购置的房产，价格已上涨已超过60%。
当然，朱礼义在选择投资区域时，也是经过仔细考虑之后才决定下来的。当有不少人认为外环线附近的物业价格较低，认为其投资机会很大的时候，他考虑到在这周边的租赁市场改善难度不小，于是坚决放弃。他所购买的所有物业基本上都位于中环线以内，主要是考虑到日后出租方便。而实践证明他的做法不无道理，因为外环线以外区域的租金水平涨幅远不如中环线以内的区域。
当然，投资不是一中孤立的行为，必须关注政策的变化，并由此做出调整。此前不久，央行宣布提高第 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)二套住房首付款比例，同时提高贷款利率，因为投资成本已经大大增加，再加上由于银行贷款利率的不断提高，租金回报率不断下降，这对房产投资极为不利。对此，朱礼义表示更要坚持长期投资理念，当然还须根据自己的实际情况来决定。
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