http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月28 日 房地产门户搜房网
由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构共同主办的“2009中国房地产百强企业研究”，从新的研究方法体系确立、数据采集整理到指标计算分析，历时半年，对中国房地产市场上数百家开发企业和策划代理企业分别进行了科学严谨的研究，完成了“2009中国房地产百强企业研究”与“2009中国房地产策划代理百强企业研究”，并于2009年3月28日在钓鱼台国宾馆发布房地产百强企业研究报告与房地产策划代理百强企业研究报告。
以下是金地集团股份有限公司总裁张华纲先生在会后接受搜房网记者专访内容：
经济下行压力很大 “整体楼市回暖”言之尚早
【搜房网】张总您好，北京上海等城市近两个月成交量明显上涨，有观点认为“整体楼市回暖”，您认同吗？
【张华纲】我觉得做“整体楼市回暖”这个结论还是太早了，从基本面上看，经济下行的压力还是很大的。同时我们从房地产这个产业的关系来看，应该还是说供大于求的，并且这个比例还很高，现在基本面上并不能说明房地产成交量或者说价的攀升。实际上现在这个上升的现象是合理的，究其原因，一是我们现在的房贷利率成本还是比较便宜的，利率现在基本上4%多一点；第二个是我们有很多刚性的需求，经过一年多的积累，也应该有一个合理的释放，该生孩子的得生孩子，该结婚的得结婚，这都需要房子。但至于这个刚性需求的爆发能持续多长时间？这个是需要观察的，最重要的还是看改善型需求在这个市场里所占的比例。第二个要看改善型需求增长的持续性，这也是非常重要的，它是决定了我们的市场是不是还在反转的一个非常强的指标。
【张华纲】可以说，全国各地的房地产市场绝大部分都不太一样了，比如说像深圳，它改善型需求的量已经非常大，高端产品或者说高底价的房卖得非常快。但是像北京、上海则不然，京沪两地目前来看卖得快的还是低总价或者低单价的房子，那杭州更是这样，所以我觉得这个层次上还需要有一个提高。目前量的上涨，我认为应该还是一个刚性需求的短期爆发，后面市场可能会变化，这需要我们更客观更深度地去看待，大家多看看市场、多了解消费者才是最重要的。
提价只是技术性提价 购房者不必恐慌
【搜房网】近期部分开发商采取了提价的策略，对此您如何看待？
【张华纲】我觉得目前来看应该说提价的幅度都不大，都是一些技术性的提价，比如以前折扣打三个点现在打一个点，以前价格调得比较狠的，可能最近有一些略微的恢复。从目前来看这个提价的空间不可能太大，那么如果由于这个技术性的调整给消费者带来一些恐慌心理，这个是没有必要的。
房地产业的利润大幅下滑
【搜房网】统计数据显示，已披露2008年报的40家房地产公司平均净利润率高达20%，房地产开发商的日子似乎并不难过。您如何看待房地产企业面临的形势？
【张华纲】我认为目前来看，房地产产业的利润水平在大幅下滑。虽然08年的业绩看起来不差，那可能是07年给它奠定了很好的基础，所以我觉得关键还是得看09年我们的毛利率会到什么水平。我认为，09年房地产公司的毛利率基本上都在30%以下，这就意味着它税后的利润率肯定低于6%，那么对房地产公司的净资产回报率就应该在7%以下。这个水平，相比前几年来看肯定是在大幅度下滑的，甚至我们看到很多项目在06、07年价格高峰时拿的地，现在看来成本都不会低，所以不可能长期维持这么高的盈利水平。那么作为一个好的开发商、一个品牌企业，要把产品做得更好，把客户的需求摸得更清楚，这样才会有更好的发展。
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