http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年4 月2 日 刘娟 上海二手房-搜房网
3．区域价格指数分析
如下图所示，黄浦区二手房价格指数仍保持首位，为3962点，环比跌幅0.58%；宝山区二手房价格指数仍全市最低，为1839点，环比增幅1.49%。
图3：上海各城区3月份二手房价格指数对比图
从图4可以看出，与上月相比，本月上海各区域二手房价格指数仍涨跌不一，但整体呈上升趋势。静安、浦东、普陀、宝山等八个区域呈小幅上升趋势，以静安区表现最为突出，环比涨幅2.85%。虹口区本月指数降幅相对最大，为1.45%。
图4：上海各城区3月份指数环比变化图
1） 内环区域（卢湾、静安、黄浦）
从图5中可以看出，卢湾、静安两区指数呈上升趋势，涨幅分别为1.46%、2.85%。黄浦区价格指数略有回调，跌幅为0.58%。
图5：内环各城区1、2、3月份指数对比图
内环处于一个较为平衡的局面。虽然内环区域受到金融危机的影响比较大，但是因为中高端市场供应量比较小，相比低端市场还是保持稳定局面。目前还没有恐慌性抛盘的迹象，投资客大部分没有离场，场外买家期盼的10%的议价幅度还难以实现。
随着中心城区土地和在建住宅的日益减少，内环内甚至中外环内中心城区一房难求的景象将成为常态。
值得注意的是，近期二手房成交的稳中有升，也促使各大传统学区房板块成交高峰提前到来。每年5、6月份是中小学招生期，因此学区板块会在3~5月份迎来一轮成交小高峰。从目前行情来看，学区房客源基本稳定，客户购买意愿强，学区房价格相对坚挺。以北静安板块为例，该板块座拥静安区第一中心小学、一师附小、静教院附小、市西中学等老牌名校，部分对口小区价格上涨。如板块内的静安枫景苑3月份挂牌价也从之前的28000元/平米升高至30000元/平米。
2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行、宝山、杨浦）
如图6所示，本月中外环指数涨跌互现。普陀、浦东、徐汇、闵行、宝山等区指数有不同程度的上涨，分别上涨48点、62点、4点、7点、27点。闸北区指数与二月份持平。长宁、虹口区指数有所下跌，跌幅为1.36%、1.45%。
图6：中外环各城区1、2、3月份指数对比图
除学区房热点外，以大换小等置换型需求也拉动中外环二手楼市升温。目前上海市的重点旧区改造集中在苏州河和黄浦江以北地区，重点区域是：虹口区虹镇老街、杨浦区平凉西块、黄浦区董家渡、闸北区北广场及普陀区建民村。以大宁板块为例，该板块性价比较高的待售房源经过去年四季度的消化已陆续达成交易，目前有房出售的业主心理价与前期同质房源相比略高，加上购房者看房踊跃，导致板块房价逆势微幅上扬。
随着市场连续数月的稳步升温，目前二手房市场上购房者心态正在趋于务实。较为普遍的是，如今的购房者不再一味寻求“特价房”，对处于市场价格水平上的意向房源接受程度更高，部分板块的交易速率也呈加快之势。
从附表中可以看出，本月二手房的上扬幅度一般保持在7%之间,调价幅度尚在理性范围。当前, 房地产暂未列入十大振兴行业，二套房贷松绑短期内难以实现，诸多利好利空因素交错,未来二手房价格走势依旧存有不确定性。对于购房需求趋于迫切的自住型买家,应在物业类型及购房区域上有较为理性的思考。新建项目较少、社区氛围成熟的区域以及周边有重大商业或市政项目在建的楼盘,保值性相对良好,可以作为重点考察对象。
 |
·上海湖南人最多地方在哪 ·理性看待“迪士尼效应” ·看21条家居风水禁忌(组图) ·在售房傍“米老鼠”成风 |
·《蜗居》主角家居照大曝光 ·购房者不可不知的"潜规则" ·普陀区最小64平米两房推荐 ·6个方法应对价格多变楼市 |
· 明年房价不会跌 huxl0
· 要正确认识上海市民的购买力 杨健雯
· 买房者与卖房者的较量 helen
· 逾5000亿港元巨资涌入香港 金 陆家嘴
· 什么是团对 lovel
· 世界最大烟草公司被判向烟民赔偿3 陆家嘴
· 你会去崇明买房子吗？ 陈文晋
· 周小川：存款利率应保持一定水平 陆家嘴
· 看大势选时机重理性 陈文晋
· 钱桥新苑的楼盘好像差不多要买光了 上海第
