5月20日，搜房网2009首届中国房地产经纪人大会暨第三届中国房地产经纪人大赛“置业专家 赢在社区”颁奖典礼，在上海浦东假日酒店隆重举行。活动由经纪公司考察、“机遇 挑战 共赢”峰会论坛、经纪人大赛总决赛及颁奖、房地产经纪人精英培训等环节组成，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长廖俊平、上海市房地产经纪行业协会常务副会长方晨、复旦大学房地产研究中心主任尹伯成、搜房控股有限公司总裁代建功等出席活动。央视网和MSN中国进行了强力报道，搜房网全球100余个城市和地区进行了网上直播。下面是互动论坛一：经济复苏与中国房地产经纪行业振兴的现场实录。

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上海市房地产经纪行业协会副会长、秘书长方晨

上海市房地产经纪行业协会副会长、秘书长方晨：各位领导，各位同行，大家好！首先要感谢搜房网为我们行业做了一件好事。同时要感谢搜房网的邀请，还要感谢搜房网把这次会议开到上海，让我们上海同行有一次学习的机会。可以向各位同行学习先进的经验，同时大家一起把这个行业做好。会议给了我一次机会让我把上海房地产经纪行业的发展做一个介绍。

我们上海房地产经纪行业是在1992年第一批12家房地产经纪机构成立。这宣布了在改革开放之后上海房地产经纪行业的萌芽。1994年上海市政府批准了一个文件就是上海市房地产经纪人管理暂行规定。这个规定出台以后，关于经纪人队伍的建设和经纪机构的发展有了一个明确的规定。到了1996年上海房地产经纪机构增加了1140家，中介公司在这之后像雨后春笋一样的产生。上海中介的门店要多过米店。就在这样的情况下，1996年12月份我们行业协会成立。这个以后上海房地产经纪行业得到了一个快速发展，快速发展表现在以下的一些方面。

第一，这些经纪门店从夫妻老婆店的模式发展到规范化发展的模式。像中原地产，像21世纪不动产，逐步的规范的发展取代了夫妻老婆店。还有上海的本土企业，加上港台地区、美国、澳大利亚过来经纪企业都进入了上海。还有中国北方过来的，南方过来的，大家都到了上海。这样各地的，包括国外的经纪机构到上海了以后，给我们带来了新的理念和新的经营方式，推动了上海经纪业的快速发展。代理企业从小的策划到大的营销，发展到全球代理，一步一步发展过来。到了2004年已经占据了上海房地产新楼盘的半壁江山。2004年全年代理企业进入的楼盘40%，它的面积达到了52%。2004年上海房地产经纪机构达到了10859家，从业人员号称10万大军。这个时候是一个高峰。以后由于各个方面的原因，我们的行业进行调整，市场进行洗牌。

最近几年，上海房地产经纪行业面对新情况谋求新发展。主要表现在以下几个方面。第一个是宏观调控政策对上海房地产市场产生了积极的影响。这个积极的影响体现在这样的几个方面。第一，政府对市场的发展予以密切的关注，加强监管，积极引导。我们政府管理部门，包括发改委，房管局等等方面的领导，经常性的了解市场的情况。召开行业企业家座谈会，特别是机构方面的调整，上海房地局进行调整，把住房保障和房屋管理提升到相当的高度。同时我们这些领导又直接到了一线去调研了解情况，然后出台相应的政策。这样一来政府的政策和市场的实际情况可以联系的更加紧密。

第二，我们企业积极应对，张弛有度，特别是去年下半年，我们上海房地产市场比较的低迷。当时我们很多企业根据实际情况采取了不同的方法应对。有的收缩门店减少亏损。当时的做法是活下来就是胜利。现在看来不仅是活下来，还有很多的含义。当时我们有的经纪公司收缩的程度达到了2/3的门店关闭，但是自己的店长都留下来了，等到某一个点上集中运作，这样减少亏损。有的一边关店，一边开店，调整布局。有的积极拓展，趁机扩大门店，招收自己的员工。还有的把自己做深做细，有的专注商业地产，有的专做高档地产，行业细分得到了发展。有的向其他行业扩展，有的到相应的行业发展。这个过程当中，企业根据各自的情况积极的应对。特别是在去年下半年，一二手房的联动模式在上海得到了很好的运用。很多企业在这个时间帮助开发商卖掉了楼盘。自己的门店成为了开发商的营销的渠道。采取了一种新的销售的方式。

第三，消费者在这个过程当中也逐步的成熟，理性的进行消费。今年上半年，我们举办了一次一二手房交易展示会。在这个会上有很多居民到我们协会举办的展会上来看房屋，看的人很多，最后成交也比较多。去年年底之所以大家不消费，这个时候因为社会上还说政府有新的政策出台等等。既然有新的政策出台大家就等一等，等到政策出完了以后再买。应该说我们的消费者更加的成熟更加理性。

另一方面的表现是积极探索，积极发展，房地产经纪行业呈现新局面。第一，网上交易平台的建设，使房屋买卖实现全过程的透明化。以前多家委托以后，行业里面常常会为一把钥匙打起来，而且交易过程当中有一些做差价，飞单的情况常常发生。于是我们房管部门建立一手房网上交易，在07年又推出了二手房网上交易。目前在上海有的地方已经实施，我的房屋要上去，我可以委托信义，可以委托中原，可以委托21世纪不动产都可以。但是第一家接受委托的房地产经纪公司必须要到网上备案。交易成功以后，必须要到网上签约。第一家委托的单位信息显现。第三、第四、第五家的在后面隐着。如果说第一家最后没有帮我服务好，我可以取消委托合同。第二家上升到第一家，最后有可能第三家、第四家做成这笔买卖。

第二各创新发展呈现新局面。一二手房的联动发挥了渠道有效的优势。我们开发商的售楼处总是有一些局限性，但是我们的中介门店很多，开发商把一个新楼盘委托给经纪公司以后，他就有100多个门店来进行销售，渠道营销的方式就开始了。

还有叫手拉手的配套服务，满足了社会上部分人士的需求。我们所有房屋的交验，都要通过经纪公司做不现实。还有一些亲戚、朋友之间的房屋买卖不一定需要经纪公司进行服务。但是有的人亲戚之间、朋友之间有不知道怎么做，又没有时间去搞。他可以委托经纪公司进行手拉手的配套服务。这样可以没有佣金的概念，适当的付一些服务费，我们行业也提供相应的服务。

还有一种是租售并重。以前我们更加重视的是售，而把租忽略了。在计划经济情况下我们租的是使用房。在计划经济转为市场经济以后，很多人都需要产权房。这不符合我们国家目前的实际情况和发展阶段。在这样的情况下，重新提倡租售并重，这对回归一种正常的状态是比较有利的。特别是在市场不好的情况下，租售并重对我们房地产经纪也是一个可以改变我们经济状况的实际需要。我们很多经纪公司在行业细分里面也得到了深化。

第三方面是我们协会服务面对的一个新情况。要建设新平台，展开新的亮点。因为行业也会，大家之所以要加入协会，就是企业机构希望这个协会可以大件平台，为企业发展提供服务。于是我们协会在几方面做了努力。一个是在教育培训方面，我们编撰教材，这几年我们编写了房地产基础设施，房地产经纪基础等等的教材。从教育培训我们的员工，从业人员方面，我们尽了我们的一些努力。同时我们还开展了岗前教育，店长培训，验房师培训等等。昨天中国房地产协会中介专业委员会和我们联手一起举办了第一期的店长培训班，全国各地有将近60名店长在我们这里参加培训。昨天开始到这个星期五结束，星期六参加考察上海房地产经纪的实际情况，参观城市展览馆，参观众多的经纪门店等等。大家到上海的机会很多，但是有系统的考察房地产经纪行业机会还是很少的。去年我们承担了中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长委托我们进行的房地产经纪教育培训班以后，我们把整个上海教育的录像做成了网上教育的教材。这是我们在教育方面做的一些事情。

第二方面我们搭建了一些平台进行平台建设。因为我们绝大部分的会员单位是无上级单位。他们对于政府部门的很多政策信息不能在第一时间得到，得到以后怎么深入了解大家都觉得有一些困惑。于是我们搭建了人力资源沙龙，房地产金融服务沙龙和企业家沙龙，通过这些沙龙的平台大家研究一些问题。比如说有的时候我们请上海劳动局工资处的处长解答有关企业人力资源工资方面的问题。劳动合同法出台以后，有一些比较调皮的员工会利用政策跟你老板叫板，出难题。我们企业如何应对，通过这些沙龙，请专家来讲课，有的把自己遇到的问题进行请教。这对我们企业来说也是很好的。上海的企业在上海经纪市场比较饱和的情况下，如何走出全国，如何发展，我们在沙龙里面研讨到外地发展，法律方面需要处理的问题。除了通过司法途径去解决，如何通过其他的途径去解决企业的困惑，这些都是通过沙龙来解决的。

另外我们企业还牵线搭桥，在行业当中进行牵线搭桥，比如说我们威海路一条街，把以前的汽车配件一条街，调整文化传统一条街，我们就请我们经纪公司帮助他们进行配套服务。我们行业还与外界搭桥。最近卢湾区在世博园区旁边有一片旧的厂房要改造，我们的协会帮他进行牵线搭桥，请专门做区域规划的企业，请我们进行旧厂房改造的成功企业，还有专门做商业和办公楼宇的招租的企业，跟他进行研讨，帮助他们进行配套的服务。这其实也是为我们的企业提供了商机。也为行业和外省市联络搭桥，我们协会组织了会员到沈阳、宿迁、宁波、重庆等地进行考察，若我们协会会员单位，行业里的成员可以抓住商机。我们还开展了很多的调查研究，这几年我们开展了上海房地产经纪行业发展战略研究，上海市房地产经纪机构的资质评价体系，中间佣金的调研等等。这些为行业发展的目标的问题，方向的问题，困惑的问题。由我们协会进行调研。

第五，积极联手媒体为企业服务。政府正在完善交易资金监管方案。我们协会为我们的行业，为企业提供网上服务。运用现代传播加强行业的宣传，既有平面的媒体，也有移动媒体，还有自己设立网站为企业服务。同时我们还联络网上服务机构更好为企业行业服务。比如说我们在搜房网支持下，在上海举办了暖冬行动。我们联络了很多的房地产专业网站，发挥他们的网络优势，为我们上海房地产经纪行业插上腾飞的翅膀。

最后努力打造行业的诚信体系。这个行业之所以没有发展到美国那么完善，这和我们的诚信体系不足是有关的。我们积极的进行调研，诚信体系很重要，我们这个行业在上海他的人员流动达到了30%左右。而且买房的过程当中，业主、买家和经纪人，大家都有不同的心态。卖家怕自己吃亏，买进的人怕自己花了高价钱。而经纪人又把上下加联手以后跳单，这主要是我们的诚信体系不完善的原因。于是我们行业努力打造诚信体系。我们的协会积极进行诚信教育。因为我们这个行业的特点是有证的人没有没有证的人多，外地人比上海人多。于是谁在这边做了一个什么飞单的东西以后，最后经济的纠纷，法律的纠纷都是由老总抗着。怎么样规范市场，怎么样进行管理。我们想了一个办法就是对他们进行诚信教育以后，给他们一个编号。参加人所有的编号都不会重复，我们通过这个建立了三个库，一个是从业人员信息库，只要进入这个行业他就会有一个唯一的编号。从这个公司到那个公司去了以后，这个编号是带着走的。这个编号有了以后，凡是参加过教育的人都是诚信的。诚信档案也建立起来。第三件事，去年我们11月份推出了不诚信记录。如果说他拿了委托业主的意向金以后走了。这个人就会有不诚信记录被记录下来。这个记录是非常厉害的，不诚信记录的事实是无法撤销的。于是我们通过这一次活动，把从业人员信息库给建立起来。诚信档案建立起来，不诚信记录运用在哪个方面？所有企业招收员工的时候，可以到协会查询，这一批的应聘员工当中有没有不诚信记录的。有的就不要了。还有协会没有发经纪人资格的权利，我们就把不诚信记录向单位反馈，由他们进行处理。这一点我们2年做了1500人，去年年底全面推广，我们做了光盘发到企业，由企业进行全面的教育培训，产后到协会办证。这个政策推下去以后，发展的非常快。全行业做下去，我们把中间一段建立诚信档案，下面一段我们建立不诚信记录。上面我们还在搞方案，这样把整个的诚信体系建立起来。

另外我们每年都评选中介20强，代理20强。我们一定量为主，定性为辅。每年评选以后，特别是代理企业的奖，已经在长三角地区非常有影响。乃至于长三角很多开发商他招投标请代理企业的时候，上海某一个代理企业如果说拿到了奖和没有拿到的奖，他一定会优先录用拿了金桥奖的单位。金桥奖的评选，已经成为政府支持，社会认可，业内追求的这么一个奖项。同时我们组织企业参加上海诚信企业的活动。在上海各个组织当中，只有房地产经纪行业协会去年组织了31家企业参加了上海市诚信企业的创建活动。这个活动的组织规则就是如果说一年以后，没有大的投诉，创建企业就可以转为上海市诚信企业。所以到今年7月份，我们这个行业当中，就可以诞生一批上海市诚信企业。我们现在有50多家企业发出了邀请，这些企业已经陆续反馈回来。把他们整个创建活动纳入到整个上海的创建轨道。这样就使我们整个上海房地产经纪机构形成了从个人到企业的创立诚信体系。还有我们进行了上海房地产经纪机构的资信评价体系的研究。这个课题已经完成。我们已经进行了测试，如果08年进行测试、评定，到09年、10年就可以用了。同时我们把成个成果提供出来，由于公司已经产生及只要进行适当的调整以后，在上海可以用在上海也可以用。根据汇报，我们上海房地产经纪行业最近一年的发展，我做一个简要的汇报，根据我们的感悟，行业发展过程当中会遇到各种各样新的情况和新的问题，面对新的情况和新的问题，只有创新，谁先找到解决问题的办法，这就抓住了机遇。我们上海市房地产经纪行业协会愿意和同行一起在发展当中创新，通过创新求发展，使我们的行业健康持续发展，谢谢！

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