5月20日，搜房网2009首届中国房地产经纪人大会暨第三届中国房地产经纪人大赛“置业专家 赢在社区”颁奖典礼，在上海浦东假日酒店隆重举行。活动由经纪公司考察、“机遇 挑战 共赢”峰会论坛、经纪人大赛总决赛及颁奖、房地产经纪人精英培训等环节组成，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长廖俊平、上海市房地产经纪行业协会常务副会长方晨、复旦大学房地产研究中心主任尹伯成、搜房控股有限公司总裁代建功等出席活动。央视网和MSN中国进行了强力报道，搜房网全球100余个城市和地区进行了网上直播。下面是互动论坛一：经济复苏与中国房地产经纪行业振兴的现场实录。

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中国指数研究院副院长 陈晟

中国指数研究院副院长陈晟：尊敬的各位来宾，今天中国指数研究院将发布2009年中国房地产经纪行业上半年的研究报告。中国指数研究院非常强化的是我们的专业和数据。我们通过我们的数据来判断市场。

中房指数时间非常长，是从1994年发起的，随着深入的研究，我们的指数已经覆盖到商铺指数、办公楼指数、新房住宅指数、别墅指数、二手房指数。目前已经成为行业内的一个晴雨表和一些定向分析的风向标。这是我们评审委员会的一些专家名单。95年发起人是孙尚欣老先生，他已经不在了，他的学生是吴敬琏，大家也可以知道孙老的份量了。

我们具体谈一下二手房的数据分析。环比普遍上扬，09年全国重点城市二手房指数增长最大的是杭州和深圳，南京有微微的调整。我们看一下二手房市场的情况，08年大家过的都比较的触目惊心，市场确实非常的疲软，通过我们整个数据我们可以看到各个城市07、08年包括07年和08年的比值，最高也就是70%左右，相当于07年的水平。08年的国际经济危机和宏观情势放缓，我们说有两个因素，一个是行业的增长在07年之后出现了一个不景气的增长。再加上外部环境的影响，两种因素共振之后导致了08年出现了一个比较大的调整。特别是我们的持币观望以及投资购房的需求快速萎缩，造成了二手房市场需求的疲软。

我们再看看各个城市的情况，08年上海二手房成交8.9万套，北京成交量是6.5万套，相对07年下滑了30%。深圳下滑56%，这是非常大的调整。广州下滑比例也是比较高的。我们看到二手房成交量有一个基本的特征。首先是春节所在的2月份成交量低于同期，然后反弹乏力，最后在金九银十也没有看到大幅度的反弹。一线城市当中，深圳的价格是唯一回调的，这可能和深圳的市场也有关。我们中房协对外发布的报告当中，我们说如果我们选择几点的话，我们说这个楼市08年还是不错的，它是稳定增长的。大家都知道整个房屋一手房成交量一天成交了多少？大概是1.3万套。在07年的时候，最高峰达到了2.5万套，08年相对06年来说是有稳定增长的。二手房的市场也是这样的一个基本情况，通过数据我们可以看到。北京年度增幅表现还是可以的，还算是比较坚挺的。深圳是唯一的年度均价低于07年的城市。这和07年有一个非理性增长有关。我们看到深圳的均价从1万拉到1.5万。我们再看看二手房市场的供给向买方转移，大家的机会很多。之前二手房经纪人能做的项目都是告诉他这个房子不买就没了。而现在买方市场占了主流，大家普遍把心理预期进行了调整，认为价格如果没有打动他，他是很难成交的。

整体来说也是供大于求的关系，因为楼盘很多。有一些倒房者，因为资金压力也加快推向市场。要真正和开发商比价还是很难的，但是往往大家如果真的要跑二手房的话，可能有的时候，从一些非理性的投资客上可以获得更低价位的机会。二手房和周边的新房价格出现了一些倒挂的情况。部分的开发商资金非常的紧张，爸爸上海其有很多的地方，我们都发现了一二手联动。包括汉宇，包括很多中介代理公司，他的二手销售表现还不错。这可能和二手房跟周边的价格倒挂有关。

我们再看09年的二手房市场。我们看到1-4月份的数据情况，可以说数据让人很振奋，振奋的原因是前四个月份的月均成交量是07年的两倍，的确增长很快，北京更是增长了2.88倍。月均交易量也不错，而且这种回暖局面是全国比较相似的。但是也非常慎重的跟开发商，跟市场提到，目前的交易量跟我们钢性需求压制的比较久的情况有关。钢性需求集中的释放在这一段反映了我们市场成交的活跃。但是如果我们的改善性需求不能持续入市的话，我们对后市能否保持一个高的交易量我们持怀疑的态度。上海4月份二手房交易量达到2.9万套，环比增长情况很不错。07年深圳在6-12月份也出现了一个非常高的峰值，这跟过渡的投资有关。我们再看一下天津的情况，交易量略有上升，峰值稍微小一些。成都的交易量同比上升35%，环比则下降。但是他把08年还有上升，比07年微升。

我们再看一下二手房市场需求的特征。我们也是根据二手房指数检测的数据，得出了一些基本的结论。大家选择房子里面有各个城市的选择点和关注点是不一样。大家都关心的是区县、商圈，然后是我们的户型、物业类型、价格等等。但是上海对面积的重视是高于其他的城市的。他达到了17%，而其他的城市基本上都是7%以下。深圳的关健词定位就是特定目标房源的比重则达到了28%。对于二手房市场，我觉得任何对市场判断的很清楚都很难。我们研究指数也不敢说对周期很了解，我们对二手房市场只是有一些基本的判断。我们首先从新增供应量的开发层面的指标来看我们企业的一些后事，我们还是比较谨慎的。一季度全国房地产开发投资回落，这不是好事情，因为他增幅要保持一定的幅度，因为我们的房地产行业和很多情况有关，说的近跟我们的二手房有关，说的远的，跟建筑行业就业都有关。如果我们的房地产投资下滑太厉害的话，整个就业压力会非常大。这个下滑很大，政府也有相应的准备。房地产的投资增幅，超过30%是不合理的，但是低于20%也是很危险。这和整体的经纪形势有关。第二，土地开发和购置面积双双下降，还好5月份有一些活跃，万科和绿地开始拿地了。开发面积首次超过了购置面积。整个房屋施工面积同比增幅回落。这个先期指标的下滑，实际上就预期了一两年后整个供应的基本情况。所以开发的企业对后期还是非常谨慎的。我们的楼市存量还是很大的。上海的情况还是比较好的，现在上海的存量只有4个月，如果说新增的量快速增长一定会去化我们的二手房市场。

对二手房后市的基本判断我们有一个非常重要的考量。之前的成交量跟我们的刚性需求集中释放有关。但是如果我们的改善新需求得到有效的重视，现在有一些开发商非常盲目，整体提高价格，我觉得还是要谨慎的。对二手房市场，对我们的业主来说，也要谨慎。所以我们说6月份非常的关键。就像政府的报告当中也提到了，我们不排除还有其他的政策会有调整，我们也做了好了很多政策的预期和准备。比如说退税，比如说入库。但是这是政府最后的两张底牌，现在还没有必要考虑这一块的因素。但是我们应该说经济下滑，特别是房地产下滑对经济的影响非常大。

现在的小阳春现象还是有的，但是我们说要延续多长时间，这是我们开发商要积极面对，而不是短视去判断的。短期内我们也不会有新的刺激政策在需求方面，刚性需求占了主导，投资性需求也有一定的入市，这些人还是非常敏感的。但是现在发现一个很奇怪的现象，一线城市回暖很好，二线城市并没有出现回暖。最终我们认为潜在需求要入实最关键的可能还是来自于我们的战略。整个房地产经纪行业我觉得可能开发商对数据的把控性更强，我们对数据的研究已经做的非常的到位了。

比如说这次中原、我爱我家等等这些企业，我相信研究数据，特别是一线存量的感觉，有的时候比专家更加准确。我想今天在座的聚会也会更多的对我们的研究起到更多的帮助。我就介绍到这里。谢谢！

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