http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年5 月31 日 我爱我家 和讯网
自上月北京房屋租赁市场结束了全年的第一次租赁高峰之后,本月市场成交状况出现了持续回落,交易总量相比上月下跌了1.34%。根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明:5月份全市租金均价为2292元/月•套,环比微降了0.13%,同比去年同期的2485元/月•套大幅下降了7.77%。城八区的成交总量占全市成交的84.9%,其租赁均价达到了2360元/月•套,与去年同期的价格相比降低了278元/月•套,跌幅为10.54%。普通民宅租赁成交量环比上月下滑了近2.13%,其租赁价格方面出现了小幅的持续回落,环比上月微跌了0.2%。高端租赁市场的成交量也出现了一定幅度的下跌,本月全市高端租赁市场的交易均价为4743.4元/月•套,较4月份下跌2.02%,同比去年降幅赴达4.94%。通过数据显示,5月份的整体租赁市场中房源的供应数量依旧大于当前的客户需求水平,这与目前市场处于交易高峰后的回落阶段有着很大的关系。
CPI回落带动租金价格走低
参考往年北京租赁市场的变化规律,近两个月来北京的房屋租赁市场持续出现的量价齐降走势属于交易高峰过后的正常表现。春节过后,租赁市场的交易需求出现了明显释放减缓的状况。一方面,春节后外地人返京带动的务工需求基本得以消化,另一方面,去年因观望房价而进入市场的需求人群不断转向一、二手房市场,使得承租需求进一步下降,从而造成了全市租赁交易量呈现持续回落的走势。市场交易价格的下跌主要与奥运会的结束、今年以来CPI的不断下降和当前经济危机状况下,部分承租者承租能力的下降有关。虽然目前二手房市场交易活跃,使得部分租赁房源转向买卖市场,但是我爱我家认为,今年来持续上涨的二手房交易价格有可能再次令买方客群产生观望状况,二手房买卖市场中的房源将再度回流至租赁市场,从而加剧租赁市场中的供大于需的格局,间接带动租赁市场租金的进一步回落。
图表:2009年5月北京区域二手房市场月度租、售价比较
两居室仍占租赁市场半壁江山
根据今年5月的租赁市场表现,一居室的市场比重约为37.35%,较上月微涨了0.08%;两居室的市场分额再度出现下滑,从本月数据来看,其49.59%的市场比重创出了4年来的最低点。三居室的市场比重约为12.39%,环比上月也上涨了0.34%。虽然目前两居室的市场比重依旧占据着北京住宅租赁市场居室结构的首位,但是随着近两年来大量小户型商品房项目的入市,以及市场中合租需求的不断上升,一居室和三居室的成交比重近两年攀升明显,从而造成了两居室的市场份额不断出现下滑。
图表:2009年5月北京租赁市场居室变化比较
拆迁重启和轨道交通催生区域热点
区域上看,朝阳区占整个租赁市场成交量比重最高,约为37.62%;海淀其次,约为21.15%;丰台约为12.87%,占据市场第三位。本月以来,通州、昌平、宣武区的租赁市场出现了成交活跃,我爱我家认为,一方面这些区域经过了多年的发展,整体配套水平提高很快,生活较为便利;另一方面,由于区域内的交通水平得到提升,出行的时间成本得以大幅降低;同时,区域内整体租金价格的相对较低也为其提供了更为良好的性价比。此外,由于今年北京地铁四号线的开通,宣武区大举拆迁,金融街启动西扩,以及第二机场选址的确立,必然将会带动新的承租热点产生。我爱我家建议,能够受益于城市规划建设的承租者不妨可以将承租的目光转向沿线区域,例如马家堡、四季青以及南苑等区域。在目前的市场淡季中选择换租或者续约,可以获得不错的性价比。
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