http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月15 日 吴鹏 21世纪不动产上海锐丰商铺部经
俗话说：“一铺养三代。”意指投资一套商铺，靠收取租金可以供给三代人的生活所需。在现今社会该话也是完全正确的，在上海任何区域有一个100平方左右的商铺，成功出租的话，每个月可以拥有固定的租金收益5000-10000元，如在商业街位置，租金收益更高，这样的收益，如商铺没有按揭之虞，完全可以确保一家人日常生活所需。
投资商铺，一直不失为一个投资进阶的热门话题，但如何找到最具有性价比的商铺，确是一门大大的学问。有鉴于此，本文希望从中医必经的步骤“望闻问切”来揭开商铺投资的基本理念：
【名称】望
【解释】望诊，中医用语：指观气色
1． 商铺必须有独立门面，独立门面相当重要，最好是1楼正面沿街，门宽不低于4.5米（1.5开间），商铺没有独立的门面，会失去广告空间和上门客的数量，也会失去施展营销促销的空间。
2． 挑选已经形成商业气候的地理位置，这些商业气候可以是政府刻意打造的及在长期经营中自然形成的在某一街道的特定商品的集中区域，商业成市的力量非常强劲，嘉定区曹安路轻纺市场未成市前商铺售价4000元/平方，月租金仅1000余元，市场成熟后售价50000-70000万/平方，月租金10000余元。
3． 周边有著名连锁品牌餐饮或品牌专卖店入驻最佳，品牌连锁机构的选铺工作相当系统化和专业，借其公司的市场判断能力，完善自己的判断。
4． 能做餐饮的商铺尤佳。
【名称】闻
【解释】闻诊，中医用语：指听声息
1. 选择的区域应该在办公楼附近、交通枢纽邻近处、学校附近、居民密集区，主要经营出路以周边固定消费为主。
2. 人流量是关键因素，要学会区分过路人流量和消费人流量，其中合理比例应该是2:1。商铺的收益诀窍在于商铺门前的人流量，总量越高越好，统计人流的时段以周一至周三的10点-16点，如是餐饮商铺还要统计晚上18-23点的人流。
3. 商铺的结构决定商铺的投资价值，千万不要误入结构有问题的商铺。理想的商业建筑结构以框架为佳，此种结构得房率较高、当中立柱较小甚至是没有，有利于经营者商品的出样和商铺的格局规划。
4. 周边100米最好能有公交站头及地铁出口，停车位较近，商铺要回避那些能在门口停车的商铺，因为门口能停车的话会影响商铺的展示面。
【名称】问
【解释】问诊，中医用语：指询问症状
1. 周边人群的消费水平的高低决定了商铺的价值。在周边购买力较高的区域，商铺的价值更高，获得更高的租金和投资回报率的机会更大。还要密切注意周边商业的生意情况，商铺在周边50米半径属于一荣俱荣。
2. 了解周边的规划及商铺的开发商，好的周边规划决定商铺未来几年的走势，好的开发商拥有良好的商业配套及大量的住宅去化率，这些都是投资的重点。
【名称】切
【解释】切脉，中医用语：指摸脉象
1. 商铺投资宜重发展前景，虽然在一些位置偏差的地方前期租金很低，几乎商户无人问津，但需要判断符合马路小、周边市场好、人流有逐步扩大的趋势、商铺销售去化率较高，这些商铺具备投资价值。
把握投资时机，在经济形势虚高、商业景气且商业利润非常高的时机，不宜投资在高位运行的商铺，升值空间已被大量消耗。按目前市场形势一般比较适宜投资的商铺价格：商铺售价和周边住宅售价的比为1.3:1。
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