http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月18 日 陈颖雅 上海合富置业市场研究中心
在经历大半年的观望和调整后，本市二手房市场自2月份开始迎来了新一轮的回暖，而原本不急于购房的改善型客户，也被这一股暖流催热，自5月中下旬以来，随着改善型购房者的入市，中高端市场迎来了一波“热启动”，改善型需求正逐渐成为二手房市场的成交主力。
据合富置业市场研究中心表示，自今年以来，中小户型供不应求的矛盾已得到缓解，尤其在税费、利率等有利政策拉动改善型需求入市，大户型房源迎合了改善型的置业需求，进一步提振楼市，然而刚性需求在历经4个月的持续释放后，大量优质房源不断消化，而且近期成交价快速上扬，也在一定程度上打击了刚性需求客户的购房热情。本市二手房市场早在4月份便显现出自住需求“井喷”迹象，当月全市二手房成交套数达到2.5万余套，创下近两年以来二手房单月成交量新高，而150万以下价位段刚性需求抢先释放，占总成交量的69%，与此同时，刚性需求的强劲表现也大大拉动了中高档住宅市场的购房信心，部分改善需求和投资客已经开始重新进入市场。
改善型需求对户型、社区环境、周边配套等都有着更为严格的要求。从板块来看，近期的成交热点区域,已从前期自住买家关注的浦东、闵行、普陀、宝山等区域，逐步转向更受改善型和投资型客户青睐、具备保值增值功能的静安、长宁、徐汇及浦东陆家嘴板块。中心区域如静安南京西路板块、长宁古北板块等，单价在每平方米3万-4万元价位段的高档房源也开始有了较为集中的成交放量，且这部分房源70%的买家都是改善型的自住购房者。从户型上来看，90-150平米的大户型房源是成交热点。从带看量来看，环比上扬近四成，中高档二手房市场开始出现阶段性回暖。
价格方面，由于前期市场成交活跃，导致房东心态出现看多的微妙变化，上调价格及惜售的现象时有发生，上调幅度在8%—10%之间。如静安区南京西路板块的静安枫景，近期成交价格基本在31000-33000元/平方米左右，成交户型以100-130平方米的两房、三房居多，由于五、六月份是求购学区房的高峰期，因此预计未来的几个月在成交价格上会继续保持稳中有升态势。长宁古北板块内，华丽家族、古北瑞仕花园等单价在3万元上下的二手住宅成交势头见涨，目前均价大致为华丽家族31000—32000元/平方米，古北瑞仕花园为32000—33000元/平方米，成交户型以150—200平方米的三房为主。
合富置业市场研究中心表示，自四月份以来，刚性需求的持续释放带动了改善型需求的入市，而近期由于后市看好、优质房源逐渐渐少、业主上调房价及惜售等因素的影响，刚性需求已明显处于被动状态。同时，市中心各区域中高档物业成交出现大幅放量，也意味着前期以刚性需求为主的市场情况已慢慢转变，逐渐被激活的改善型需求或成为市场的主力。
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