中国指数研究院指数研究中心总经理 陈晟先生

【陈晟】：各位尊敬的来宾，各位媒体朋友非常高兴发布相关最新有关别墅市场方面的研究，因为我们一直坚持是以数据来说话，所以可以看看我们相关的PPT，会有关别墅市场基本的研究。我今天给大家汇报分成三个部分，一个就是高端房地产市场，这个高端一定是含别墅市场。第二主要城市别墅市场最近的成交行情。最后我们会介绍一下由莫天全先生原来在国外专门研发中方指数以及衍生出来别墅指数的一套体系。

首先来看高端房地产市场运行的状况。09年1-5月份，全国商品房的投资额增长6.8%，增速比1-4月份提高1.9%，相对于去年的同期回落1.2%，所以房屋的成交交易比较活跃，都跟新增投资没有跟上有关系，同时我们的投资跟国民经济的关联度也是非常的大，但是至少环比的增加，表明企业的投资信心已经有所恢复。

下面看一下住宅投资额占房地产投资额高端物业投资比重还是比较稳定，首先，住宅投资占整个房地产投资，占70%，69.9%，比08年下降3%，我们关注跟今天主题有关的高端物业09年1季度的高端物业投资是10%左右，跟08年同期相比减少0.87%，保持按照我们的研究波动幅度还是处于基本稳定的态势。

再看先行的指标，跟未来供应都是有紧密关系的，新开工、竣工、施工面积降幅比住宅整体水平都是要大，我们的高端物业三个指标比住宅指标是要低，1-5月份，全国高端物业下降幅度住宅18.67%，施工面积下降19%，竣工面积下降5.59%，住宅的竣工面积是上升23%，所以进一步加剧了目前高端物业存量，包括未来新增量的情况。高端物业竣工面积、施工面积比重达到07年以来最低点，相应的指标大家可以看到整个供应的情况。在需求层面，购买者所做的努力是什么样的呢？1-5月份全国高端物业，累计销售面积是1123.69万平方米同比增长11.8%，住宅同比增长速度使26%，也是低的，销售额是959亿元，同比增长27.95%，涨幅是08年以来最高水平，价格反弹还是比较厉害，比住宅49%的增长速度也是要低的，但是里面要提到一点，价格的反弹可能是跟我们最近相应成交结构还是有关系的，最近6月份的一些高端别墅成交活跃，是高端物业，供应后劲相对显现不足。

然后再看一下今天直接的话题，主要城市别墅市场的基本行情。可以看一下上海新增供应情况是同比下降，成交量明显上涨。1-5月份，批准上市的套数是3千多套，但是成交是3千6百多套，成交是大于批准上市的。销供比情况，我们认为07年6月份之前的市场表现还是稳定的，07年6-12月份出现上涨波动，08年出现冻结的波动，09年别墅市场还没有回到07年认为基本的成交状态。别墅区域供、求集中度逐渐提高，供应是全部在松江和青浦区域，包括有佘山板块、赵巷板块等等，增长21%，成交情况基本是集中在松江、青浦和嘉定，占总成交量62%，大部分区域表现供不应求，但是最新统计，大浦东区域我们要重新变成别墅的供求架构，可以看到销供比的情况表现像是闵行和浦东都是在2：1。再来看我们的结构，经济型的别墅成为市场的主流，同时因为这个原因，拉低整体同比的价格，1-5月份别墅主要集中在1万3千元以下的区域，比重在44.8%，成交面积基本上在235平方米，其中300平方米以下的成交高达89%。成交总价集中在300万元以下，占整产销一半，经济型别墅表现非常的好。

成交结构下调，拉低别墅整体的成交均价，1-5月份上海别墅成交均价在1万9千元左右，同比下降14.7%，和07年同期相比，上涨42.2%，这是整个降幅的情况，1-5月份浦东和松江同比分别下降25.5%22%，南汇和青浦的成交价格都超过14%，这里面要提到跟结构型的成交是有关系的。

下面就上海别墅进行一些梳理，最近别墅业和高端物业为什么表现这么好，是和我们通胀前景不明确下高端别墅保值增值性有关系，很多的消费者都是给予这种心态，不管是中期通胀、短期通胀、长期通胀，大家认为高端物业，特别是占资源比较大的物业还是保值增值重要的手段，尽管我们说的相对于其他消费品相比较价格作出的判断。上海别墅的分布已经从集中带状呈点状，现在别墅物业出现分散状的发展，比如在奉贤海湾板块，有独立的行情，他们也能成独立的价格，而且价格远远超过近郊的物业，它已经形成了个别的特殊资源案例，它已经走出不同的行情。

同时我们认为新的富裕阶层变化和别墅物业的消费也是有紧密的联系。尽管现在经济危机，有些人员、高科技受经济危机不大，他们反而成为购买我们别墅的主体，我们的一些开发商也成为别墅的直接购买者，比如在东郊宾馆附近的单价9万以上的、7、8千万-1亿的别墅，有很多开发商都很关心，跟我们传统的想象，经济危机的影响，对外向型的人群有影响，但是对于一些优势的企业主带来机会。另外我们说，别墅物业大房子面积，现在已经逐步向更高级别上升，除了普通别墅以外，现在已经在公馆级别增长，也在向古堡发展，古堡不够也在向宫殿方向发展，也就匹配了不同人群对高端物业的需求，所以在上海也就出现了跟国际化消费者相匹配的消费感觉，现在中式别墅比较的少，希望大家可以往这个方面发展一下。另外现在出现的一些游艇、马场、高尔夫这些元素，国际上别墅享有特定的，在一些大型城市也都开始有要素市场。

我把上海的基本情况跟大家沟通之后，我再简单介绍一下北京、深圳别墅市场情况，也做一个相关的比较，北京市场需求明显大幅度的增长，同比都是有大幅度的增长，依然是成交大于供给情况，供销情况出现变化。具体北京的特点跟上海也是比较接近的，经济型别墅依然占主导体系，我们的成交单价在1万3元以下的别墅也占61%，成交面积是200-300，总价在500万以下的比重达到59%。1-5月份的成交均价也出现下滑，它的价格比上海要高一些，同比也是下滑的。因为整个成交基本集中在北六环等区域，所以拉低整体别墅的价格。

回头再来看一下深圳，深圳供求双双是大幅增长，不仅供应、需求都有增长，成交是405套，整个集中供应在宝安等区域。深圳的成交主题由高档别墅转向中档别墅，跟别墅用地紧张是有直接的关系。受区域成交结构变化整体价格也是有所回落，但是不排除因为有部分区域直接是以高档住宅为主，所以价格是有所上涨的，这是深圳的情况。

讲完这几个城市的别墅情况，我们把三个地方进行简单的对比一下，受供应结构影响价格都出现不同程度的下降，深圳相对高一些，北京偏低，上海处于中间的位置，相同点是成交量都呈现明显的上涨，不同点是新增供应北京、上海下滑，深圳是增加，销供比北京、上海供不应求，深圳是市场相对性大一些。

就整个数据体系对我们的别墅市场做简单介绍之后，还有一点点时间介绍一下整个别墅指数系统，这个是刚刚我提到的莫总在硅谷研发的分物业系统，专门有关别墅物业的数据，通过相关数据体系，更多是以公式来做取样，现在已经做到全样本，现在我们是每两个月发布一次，跟中房是不一样的，它有一些相关的作用和意义，我们可以看它整个指数的编制情况，基本相关理论体系。在此基础之上，我们做了一些跟样本有直接关联的典型样本，有些指数不太准，因为是全样本的均价，后来我们选某一个板块来做比较，这跟市场的实际情况更加紧密。

我就对别墅市场的整个研究情况给大家汇报到这里，谢谢大家。

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