http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月1 日 苏雪晶 金羊网羊城晚报
短期刺激房地产需求旺盛的因素并未出现方向性变化，长期推动因素也将一直存在，并将对未来房地产行业产生越来越深的影响。
多因素导致需求旺盛
利率下降、拆迁加快、结婚潮和育婴高峰等多重因素导致今年以来房地产行业需求旺盛。2009年全年成交虽会在夏季出现波动，但反转态势已成定局。
在一些大城市中，政府目前加快了拆迁节奏，拆迁带来的需求有助于刺激当地房地产市场，所以在今年上半年出现了大量的首次改善性需求，该趋势有望在2009年全年持续。同时，结婚潮和育婴高峰带动了房地产需求。上世纪80年代初期和末期分别有一次出生率的高点，该人群到目前正处于婚育高峰阶段。统计显示，城市育龄妇女年龄高于全国平均水平，正处于生育高峰期，这也就不难解释为什么年初以来首次改善型需求成为市场需求主导了。
由于价值观、社会竞争加强、享乐主义盛行导致的离婚率畸高，单亲家庭增加的速度也非常快，家庭数量增加同时催生了房地产需求的增加；也正是因为房地产价格的上涨，也令离异双方可以通过房产交易拥有一定经济来源，增加了三级市场活跃程度。目前中国户均人口数量下降趋势也已形成，社会离婚人口数量也处于较高水平，未来该趋势产生的效果也将越来越明显，对房屋需求结构也开始向小户型转移。
另外，中产阶级最普遍拥有且价值最高的资产，首推住宅，而大量物业作为投资可以弥补金融财产增减的不稳定性，也是中产阶级首选住宅投资的原因。中产阶级消费受当期收入水平影响较大、消费倾向高、短期消费不稳定、消费能力强、观点新（超前性）等特点都对目前楼市超预期的需求具有很好的解释作用。
房地产行业值得投资
我们从土地、毛利率、行业整合等多个角度来观察目前的房地产业，发现该行业趋势仍然向上、利润总额仍然增加、集中度继续提升，投资前景自然毋庸置疑。
土地始终是房地产周期波动中的重要组成部分。我们一直认为，本轮中国的房地产调整情况和1974年的日本非常接近，土地价格最低点已过，未来土地市场持续火暴是可以预期的大概率事件。实际上，4月以来有很多城市土地交易的温度明显上升，出让价格相对于去年没有过多的折让，只是增长幅度发生变化。
目前土地市场好转的情况只是土地“神话”刚刚开始，预计下半年全国土地市场都将开始活跃，究其根源是因为房地产企业现金流压力缓解和对未来高通胀的预期。中国特有的“招拍挂”出让制度和过往土地市场的表现，和当年日本一样，开始创造一个“土地不败”的大泡沫。
同时，房地产有望维系高利润。首先，投资主动权在开发商手中，整体节奏往往伴随着利润体系调整而来。这也就不难理解为什么上半年销售情况和企业现金流良好，但新开工投资没有明显增加。其次，土地资源是决定地产高利润的另一个重要因素。虽然目前土地开发流程和出让越来越规范，但在一定时期开发商仍能保证对于土地信息和开发节奏的把握，特别是由于地产投资额较大，与该区域经营者互动也决定了未来的利润水平。最后，也是高利润因素中最重要的一点———运营资金的高杠杆，特别是09年以来银行领域信贷、土地款缓交以及房屋预售制度，让房地产企业资金运营效率大大提高，提高了整体收益。
另外，在周期调整的底部阶段，我们提出行业集中可能即将到来；但行业集中度提升并不一定是地产企业数量的单纯减少，美国经验也不是数量减少，而是四大房地产公司市场份额的提升。
根据我们的判断，下半年随着金融工具不断丰富，以及REITS、并购贷款等其他多种融资渠道增加，行业整合大潮必然到来。选择行业退出可能更多是因为能力的限制而并非是我们一开始认为的利润主导，行业并购可能在不经意中走来。
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