http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月3 日 第一财经日报
二手房市场或先于一手房出现回调
叶国靖
昨天，CBN记者从中原地产、21世纪不动产、美联物业等上海几大中介行了解到，刚刚过去的6月，上海二手楼市呈现出两大特征：二手房成交量环比5月小幅下挫；其实际成交价格依然上扬。
对于“缩量上涨”的原因，各家中介公司给出的答案基本一致：在二手房阶段性供不应求的形势下，并不鲜见的情况是部分抢手房源的每次跳价都能引来少数买家追涨，这使得业主们的后市预期不断被拉高，甚至将挂牌房源转向暂缓销售。前期房源的大量去化和近期业主的惜售、成交周期拉长等因素使得上海二手房市场的供需矛盾加剧，并导致价格涨势依旧。
成交缩量
据美联物业古北分行经理冯青介绍，6月古北板块客户上门量环比5月减少大约30%，成交量环比减少10%~15%。其主要原因是，由于该板块房东对后市预期看好，惜售或以高于市场价的挂牌价放盘，导致买卖双方处于博弈阶段。
不仅是古北分行，该公司陆家嘴[27.240.78%]分行6月的客户上门量也环比减少了20%。由于带看客户比前期减少，房东虽会跳价，但幅度不大，一般控制在5%以内。和前几个月相比，6月的投资客出手的实际价格与业主的心理价位相差很大，现时一些二手楼盘的投资回报率已经失去优势，所以一些买家暂时不考虑马上进入市场。位于浦东新区商城路的二手盘“汇豪天下”一套110平方米总价400万元房源，目前租金水平在7000~7500元/月之间，每月的租金回报率仅2%左右。
21世纪不动产闵行区域总监王玉生指出一个值得注意的现象，短期内房价的过快上升压抑了买家的购买力，导致购房者被迫转入观望，给后市运行埋下“有价无市”的隐忧。“即使最初有意追涨的部分客户在数次加价未果之后，目前也开始选择观望”。
价格依然上涨
6月，伴随着“量跌”的成交行情是“价升”。21世纪不动产上海区域市场研究主管黄河滔指出，6月，上海多个区域的标杆性楼盘二手成交均价在短短一个月内的涨幅就高达5%左右，甚至达到10%，典型区域是闵行区的莘庄、七宝以及松江区的九亭等。有效可售房源的稀缺促使这几个热门板块在6月底二手房价格较5月同期上升了5%~10%。另据了解，南黄浦板块的几个楼盘在6月二手房价水平环比上涨约一成。
中原地产研究咨询部经理马冀称，就近期市场表现来看，由于新房市场投资型需求的大量涌入，二手房市场4、5月价格增势至6月已经普遍趋缓。至6月中下旬一手新增住宅价格骤升之后，二手房市场的性价比优势再次得以显现。考虑到下手二手现房可以即刻投入租赁市场回收投资，同时一手新房价格迅速攀升，预计上半年持惜售心态的房东也会随之高位入市推高二手房价。
与上述看法不同的是，成交价格的持续上涨必须要有量能的配合。如果是价涨量增，则表示上涨动能充足；反之，如果缩量上涨，则视为无量空涨，量价配合不理想，买房者做多意愿不足，房价上升空间或难以持续上行。
对此，美联物业区域董事高锦滔表达了自己的担忧：随着业主放盘价格太过于坚挺且跳价，很多的投资客步入观望，高端物业交易已经渐渐开始萎缩。虽然现在的楼市价格是处于上升阶段，但部分买家还是愿意接受并追价的，具体还是要看购买者的承受能力。
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