http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月3 日 晴天朱的博客 搜房博客
为什么说上海房地产至少还要再涨一倍
有几条硬的依据支持这一判断。
先说直接的依据。
第一是卖给谁？
这一点不是问题，上海有500万的高收入阶层，其中包括：
1、外籍人士60万，其中台湾人30万，香港人10万，日本人5-6万，韩国人5万，欧美人6万，还有新加坡人、东南亚华人等，合计超过60万。
2、 洋插队40万，改革开放以来，上海是高出国比例的城市，累计算40万，这些人回国后，一般会买房置产，吃点房租，然后再做点小生意，成为一个中产阶级。
3、 公务员300万，这是主力，包括机关和事业单位人员、离退休高级公务员。当今中国，最暴利的行业就是政府部门，这些公务员政府都提供福利性分房，只要交很少的钱，甚至只是象征的，就可以分到房子，而且通常是大户型。同时他们还有大量的收入，可以另外置产，这个阶层构成了房地产行业最主要的消费群！
4、 其它高收入人士100万，包括高级白领（比如外企中级经理以上，内企的高级经理以上，国企高管，官僚垄断企业的普通和高级员工。）几十万；大中老板（指身价千万以上的，小老板根本不行）几十万；全国各地的贪官污吏（很多内地官员的子女，毕业后到上海工作，立刻就买房。还有很多官员是为了洗钱、置产等到上海买房。），十几万有的；还有全国各地炒访团，明星名模名流，江湖精英，贩毒界资深人士，高级青楼，二奶之类，也是个不小的数字，也有几十万。这些人统统加起来算100万不算多。
以上总计500万，实际情况出入一点无关大局，实际或许是400万，或许是600万，道理都一样，都足以构成一个充分支撑房产市场的庞大购买群体。
这些人的收入水平，即使拿到香港，也属于高收入。比如一个小警察，年收入就是10万级，还是公开的合法收入，一个普通税务员，一个年终奖也是10万级别，年收入随便几十万。
这些人购房，早已经超出了自住的范畴，而是进入了投资置产的阶段。
比如一个派出所长，年收入可能就是百万级，这些钱他怎么处理呢，最好的办法就是变成房产，风雨不怕，可以养老，也可以留子孙。
小警察、税务员、派出所长，这些是最低层的，至于那些大牌，自然是远赴国外，资产都会转移走，但是转移走了后，并不会就此退出江湖的，他们将以新的面目继续回到国内来捞世界，而最好的投资依然是不动产项目，小可以经营一个楼盘，大可以搞城建项目。
第二是地产本身的价值。
上海物业本身的价值，其实也远远超过现有价格水平，原因在于：
1、 市政建设。上海改革开放以来，集举国之力进行建设，累积下来，浦东开发就花掉超过1万亿，而浦西开发则花掉超过3万亿，进行了大量的市政建设，目前来说，基础设施水平对有钱人而言，已经不亚于周边的香港、东京、汉城这样的发达城市。
就拿一点来说，上海基本上所有的人行道都铺上了地砖！这一点就算香港、东京、汉城，也是无法比的，好像伦敦、纽约也没有做到这一点。这些都会体现为物业价值的增长。
2、 消费环境。可以说基本上世界上有的奢侈消费，上海都有；世界上其他地方能买到的高档商品，上海都能买到；世界上上流社会的生活方式，上海也完全接轨。什么方程式赛车、世博会、高尔夫球场、游艇码头、精品店、夜总会、各种私人俱乐部汇聚世界各国风月；上海的女孩子也又漂亮又便宜素质又高；上海已经成为世界时尚之都、激情之都、繁荣之都，有钱人住在这里，可谓如鱼得水。
3、 居住质量。房屋质量方面，上海的高档住宅，其小区环境、整体设计一点不会比香港东京差，完全接轨。生活质量方面，上海的教育、医疗等环境也是一流的，不比发达国家差；交通、通信、购物、交际、公共服务、治安等方面，对有钱人而言，也是一流的，享受到上等人的待遇。
4、 商业环境。政府通过经营城市，已经把上海打造成“国际大都市”、“中国经济龙头”，而且对全世界开放。现在的中国已经成为世界冒险家的乐园，而上海又是乐园中的乐园，自然可以吸引大量的资本和有钱人前来弄潮，这又进一步提升了地产价值，形成正反馈循环。
第三是通胀。
在“流动性过剩”、“结构性通胀”的情况下，不动产价格是不可能下跌的，因为不动产至少是最好的保值工具——在全社会意义上（如果有人认为有更好的保值工具，可以提出来。），即使比较价格下跌，实际的价格也是要涨的。
在这种局面下，幻想不动产价格下跌，那是不可能的。
此不赘述。
再说几条间接的依据。
第一是衡量标准问题。
上海的房价是不能用国内普通人的收入来衡量的，用那些“低素质人口”的收入来衡量高层次国际大都市的地产价格，是荒唐的，是违背经济规律的！
上海的房子是面向全世界开放的，客户也来自四面八方，上海房地产做的是世界市场！所以，衡量上海房价，远的要用同等的纽约、伦敦、巴黎，近的也必须用周边同等的香港、东京、汉城等大都市作为参照。而和这些城市的房价比，上海房价是被远远低估了，现在上海同等物业的价格也只有香港的1/3而已！香港最高级的豪宅，要卖到30多万港币一平米，而上海只有10万出头，普通房子也是如此。所以，保守估计上海房价至少要达到香港2/3，充分估计应该和香港持平，才是合理的。否则，就不可避免香港、台湾、韩国、日本这些地方的人纷纷移居上海，用他们在当地的高收入，来收购上海的低价物业，所谓水往低处流，这是资本的逐利性决定的，是经济规律。
所以，上海既然是“国际大都市”，“积极加入全球一体化进程”，那他的房价也自然是全球一体化的，所以，要用世界的、开放的、发展的眼光来看，不能坐井观天。而用全球化的、世界性的、开放的、发展的眼光来看，上海的房价依然处于不合理的低价位水平，还具有极大的提升空间！
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