http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月8 日 殷玮 现代快报《金楼市》
[精选案例]买房上当悔约莫及
曹先生2008年5月与一家房地产公司签订了一份《商品房买卖协议》，订购了该公司开发的一套房屋。事后经过多方了解，曹先生发现该公司的销售状况与填写协议时售楼小姐的承诺完全不一致。该公司房地产开发及销售的“五证”手续和资质并不具备，至今为止，购房合同里的“五证”批准文件号还是空白。此外，当初该公司的各种承诺至今也没有实质性的进展，曹先生发现自己上当受骗了。
于是，曹先生在2008年11月前后多次以口头和书面形式向该公司提出要求解除合同，退回房款。但该公司却一再以各种理由推诿，并采取各种不正当手段要挟曹李先生。
这家房地产公司提出，如要解除《商品房买卖协议》，购房者先要写一份《免责声明》，声明其“承担责任，后果自负”，并须向开发商支付“违约金、按揭贷款和贷款利息、手续费、代办费等”，合计四万多元。
曹先生很疑惑，为何要解除一套不合规定的房产合同，却还要支付开发商这么多费用！
[律师分析]这是一份无效合同
本期律师：江苏法略律师事务所实习律师 张惠倩
张律师了解本案后表示，这份《商品房买卖协议》的卖方不具备合同主体资格，该协议属于无效合同。
他指出，《中华人民共和国合同法》第三章第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”。根据曹先生的叙述，得知该份合同实质上为一份商品房预售合同。因为其实质为一种房屋买卖预约，买卖合同标的物的物权还没有形成，预购人得到的是房屋建成以后取得所有权的一种期待权。为了防止房地产开发商经营不善或恶意炒作损害买受人的利益，法律对商品房预售限定了严格的条件。
根据相关规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
而其中第四项的商品房预售许可证的办理又是以“六证”为基础的，除开发企业的《营业执照》外，还包括《资质证书》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》及投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的《证明》。
如果上述“六证”不全，说明这个开发项目还不具备预售的资格。开发商与曹先生签订购房协议的行为，显然已经违反了法律、行政法规的强制性规定。因此，该份购房协议是无效的。
另一方面，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，即本协议属于自始无效的合同。同时《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
在此案当中，开发商违法国家强制性规定致使合同自始无效，其为过错方。因此，开发商因签订《商品房买卖协议》从曹先生处得到的房款应该如数返还给曹先生；开发商的这一违法行为给曹先生造成了巨大的经济损失，根据前述规定，曹先生还有权利要求开发商赔偿相关损失。
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