http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月21 日 中国指数研究院（华东）
最近以来，股市、楼市双双走强，适逢农历闰五月，其中的变化真的是说不清楚，我们就静静地解析吧。
需求类型的变化
如果大家确认一季度的市场恢复是由于刚性需求占据绝对主导地位的话，那么到4、5月份，改善型需求就逐步入市了。而到5月中下旬已经是相当明显的投资需求的活跃阶段。短短几个月来，需求类型发生的变化相当明显。
现有的市场中刚性自住需求依然是占据较大比例的，虽然这一比例从最高时候的超过90%，已经陆续下调，但是总量上依然最为可观。
相对来说，我们将市场分为刚性、柔性、弹性需求三类，刚性需求的情况相当明确，以自住类的、首次购房类为主。柔性需求则更多地关系到改善型需求，其变化较多，时间和地域上的延伸性比较强，投资类的就属于弹性需求，自身变化多，不确定性强，市场震荡较大。
目前的市场这几种需求都已呈现，随着价格的提升，部分刚性需求的比例有减退的迹象，一部分中低端的客户受到了挤压，被迫离场，并进入新一轮的等待、观望。而且这种力量会逐步传递到其他领域和客群。
适当地增加柔性需求（改善类的）和弹性需求（投资类的）是有益的，但是如果比例过度，尤其是投资类需求增长过快的话，对市场的影响很大。个人体会，如果一个普通项目中的刚性需求比例被挤压到50%以下，那么就值得关注后续的风险了。6、7月份从需求类型上观察，也许是一个分水岭。对市场来说，也是一个重要的参照。
产品与形态
和需求变化相对应的，市场里的产品和物业形态上也有变化，这里还涉及到一部分政策的因素，包括90/70的情况。
从一开始的普通公寓类产品的热销，到4月份开始，别墅、高档公寓类产品开始旺销，一直到6、7月份，一些标志性的豪宅市场也启动了。对于这些产品来说，已经是典型的流动性增强所带来的产物，高端产品作为抗通胀的“避风港”是历来就有的做法。
但是，我们注意到商业地产还没有很大的动作，目前所有热点几乎都还在住宅类产品。商业地产基本没有启动。照TERRY看来，对这块市场近期内不要做过多的幻想，即使有个别产品畅销。然而，只要包括实体经济在内的其他领域没有大的好转，商业、办公类产品都还处于相对沉睡状态。
这里需要注意的是90/70的调整，可以说是三年一轮，现在终于水落石出。这三年来市场因此曾倍经周折。TERRY认为，这一次的调整之后会有两个结果产生：
一、曾经受到抑制和边缘化的，100-130平方米左右的传统户型的需求会有一定的恢复，本来这就是受到广大客户欢迎的产品。在当时一个畸形化的市场里不得不缩减。现在，到了一个恢复常态的时候了。
二、对于那些为应对90/70所带来的“附送”面积和空间的做法，也走到一个十字路口了。当时确实是有些不得已而为之，后来就直接形成了一股风气，但是代用品总归是代用品。先且不说政府执行规范的力度如何加强，其实就本身一些做法来看，是否对今后的使用带来影响，是否存在隐患，这些都有待于这批特定时期、特定条件下的特定产品，在大批量交付使用后再来经受市场的检验。
对于90/70以及由此而来的一些副产品，Terry有空会和朋友们做一个归纳和总结的。
先声明一条：并无任何歧视意见，只是作为业内观察。
在闰五月（从6月23日到7月21日），这样一段高温多雨、炎热而又潮湿的时间里，股市和楼市双双继续上行，可称之为“双红会”。市场的力量在增强，热度在上升，双倍的力量倾泻到这片市场中来。
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