http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月3 日 王海春 唐翠萍 华夏时报
未来3年上海仅甲级写字楼就有270万平方米的供应量，上海甲级写字楼整体空置率达16.8%，供过于求的情况仍然没有转变。由于未来市场不确定，上海市中心办公楼的开发商延缓了上市的时间，等待办公楼市场的回暖。专家认为，由于办公楼与实体经济密切相关，投资办公楼究竟有多大空间并不确定。
而尚处于恢复元气中的公司，其办公需求也有一定的滞后性，这也决定了办公楼市远不可能像住宅市场那样对市场有快速的反应。
多重利好投资者转向写字楼
受成交结构的影响，今年上半年成交均价波动较大，成交均价为22222元/㎡，比2008年全年均价增长17.24%。但中原地产研究员周庆亮认为，同区域的写字楼价格显然与2007年高峰值相去甚远，即便中心区域差价也大于25%，涨幅也远小于住宅市场。
由于写字楼的价格洼地效应及逼近警戒线的住宅市场风险，嗅觉灵敏的投资客开始挖掘写字楼投资机会。著名地产评论家贺承军就指出，短期住房政策收紧会对商业地产投资有好处。
周庆亮表示，年初开始在写字楼市场已经有一些抄底动作，动作频率在加快；整体转让的现象在深圳也多了起来，如6月份成交的国际西岸商务大厦，在住宅市场大肆购入的行为却在收敛。“不排除一些银行贷款项目资金流入深圳商业地产投资，”国信证券研究所所长何诚颖告诉记者，“银行贷款仍在增速，现在写字楼价格比2007年下来那么大，投资流向可想而知的。”
上海开发商推迟交工时间
在深圳市场进入火热的夏天时，上海办公楼市场却仍处于冬天。当公寓、别墅开发商加紧工程进度，加快上市步伐进行销售的时候，上海一些办公楼的开发商却放慢了开发节奏，延缓了竣工时间。位于上海市静安区的会德丰广场由香港九龙仓集团投资，该办公楼在今年年初已经进入外立面装修阶段，但是工程却进展得异常缓慢。该办公楼本应于今年年中竣工，但近日仲量联行方面透露，该办公楼的竣工日期推迟至2010年。
此外，有媒体披露位于上海市中心的雅居乐广场(原金昌摩尔大厦)的施工铭牌上，该办公楼原本预计于今年年中竣工，但竣工时间也被推迟到了2010年。这两个项目延迟交工上市的背后，是沪办公楼市场的不景气。
而沪写字楼的租赁市场尤其不容乐观。第一太平戴维斯的半年度报告显示，截至6月底上海甲级写字楼整体空置率达16.8% (浦西 11.2%，浦东25.1%)，今年上半年上海甲级写字楼整体租金累计下跌8.3%，而浦东写字楼的租金下跌幅度最大，较今年年初累计下跌10.9%。“办公楼市场的销售比年初有所好转，但整体销售情况仍然不佳。”中富投资分析师汪峰告诉记者，很多写字楼的开发商仍处于观望状态，通过延缓工期来减缓上市步伐，希望明年能转暖。
由于上海写字楼未来的新增供应量将远超前几年水平，自去年底写字楼供应量创下历史新高之后，供需不平衡的局面或将继续深化。第一太平戴维斯预计，今年全年上海新增甲级写字楼供应量为56.2万平方米，而下半年将有50.8万平方米的供应入市，是上半年的8倍还多。
庞大的供应和低迷的需求形成了鲜明的对比。虽然今年上半年沪甲级写字楼的供应只有5.4万平方米入市，但由于市场的租赁需求并不旺盛，上半年的吸纳量仅为1.1万平方米。可未来的走势更不容乐观，在2011年之前上海办公楼将有近270万平方米的新增供应量。
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