http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月28 日 刘 娟 上海商报
“出则繁华，入则静谧”，是熟悉新华路板块的人对它的一个普遍印象。新华路板块是位于长宁区延安西路以南，内环线以内的区域。受到中山公园、淮海路、徐家汇、南京西路商圈及虹桥开发区规划的辐射，区域内的商业配套比较完善。出行也较为便利，修建中的１０号线交通大学站就在板块内。因绿化覆盖率高，尤其以新华路、湖南路和兴国路一带最为突出，该板块已经成为上海市中心生态环境较好的居住区之一。
而随着上海豪宅市场成交的白热化，有着传统豪宅板块地位的新华路板块再度显山露水，交投一直保持活跃，板块排名６、７月连续位列第一。
地段不可复制新开豪宅价格大幅跳高
近日来，绿城黄浦湾、浦东星河湾等声名显赫的高端住宅项目纷纷上市并赢得市场普遍认可，这在一定程度宣告了上海楼市的高端住宅热正式明朗化，市中心的高端住宅价格水平也被跳跃式刷新。
虽然以上所说的几大豪宅均为一线品牌，品质打造上不遗余力，也都拥有一批粉丝买家。但是由于地段优势和稀有性，新华路板块内新推豪宅8万多、9万多的价格远高于另外几个4、5万元单价的豪宅。
以板块内两个楼盘为例，本月初开盘，报价高达8万元/平方米、以低密度多层大户型住宅为主打的新华路1号，虽然网上房地产仅显示预定8套、成交1套的销售记录，但实际上，记者从售楼处获悉，该盘可售房源已经所剩无几。而报价高达9万元/平方米、"转租为售"的华山路现房名盘嘉里华庭相传也早已被抢购一空。
如此跳高的新盘行情，实际上是由新华路板块的特殊地位决定的。新华路板块的传统豪宅板块地位由来已久。自从有市场化操作的商品住宅区以来，这一带的住宅产品一向走高水准路线，这里也是上海历史上最早的外销住宅聚集区域之一。另外，这里的历史人文环境也是和其他板块不能同日而语的——周边聚集了16个外国领事馆，15家五星级酒店以及丁香花园等多个充满老上海故事的花园洋房。从地段来看，该板块地处内环核心区域，周边土地资源十分稀缺。这一系列的因素决定了版块内住宅的高价，再加上今年以来其他普通板块内的豪宅价格也一再跳高刷新，这里的豪宅单价卖到近十万，也是不足为奇。
紧跟新盘二手房应声涨价
新华路板块内二手房价格紧跟新盘势头，价格跳高上扬的情况已有显现。来自21世纪不动产的数据显示，新华路板块8月成交量较7月同期上升一成以上，其中以总价100-250万元的普通公寓住宅成交最为活跃。自新华路一号高价开盘后，“比价效应”产生，连带周边的小区也有一定幅度的上涨，如成交较活跃的新华四季园和香榭苑价格均上涨7%左右，这两个小区都由原来2.6-2.7万元/平方米上升到目前2.8-2.9万元/平方米。周边老公房的涨幅更大，达到1成左右，由原来的1.75-1.8万元/平方米上涨到目前1.9-2.0万元/平方米。
据中介介绍，新华路1号开盘后，反应最快、应声而涨的是位于该新盘后面的新式里弄“老红庄”，“老红庄”的房东都在第一时间上调了价格，挂牌价由原来的3万多单价上升到4万多。住在附近的居民和房地产业界人员都知道，当年在新华路1号地块启动时，原本的规划是高层建筑，但考虑到采光通风等问题，“老红庄”的居民联名反对，最后地块相关部门和开发者九龙仓不得不更改规划，将新华路1号建成小高层。很显然，当年对政府规划在此开发建房意见颇多的“老红庄”居民不会想到，也正是新华路1号的高价热销，直接带动了“老红庄”的升值。两者之间对立而依辅的关系，着实是微妙而有趣的。
对于这种豪宅市场上行带动周边普通二手住宅的现象，板块内很多中介人士表示，并非只在新华路发生，最近，几乎所有的豪宅都成了板块内各类住宅的行情领涨者，而且后市还将继续存在这样的现象。中介分析，一方面8月本市上市所有豪宅公寓，其均价都高出周边次新房公寓价格20000-30000元/平方米，这为其周边二手房价格起到有效的实际支撑；另一方面，近阶段的“高价豪宅”一经上市均去化迅速，这也不可避免的引发更多豪宅买家和投资者对豪宅所在板块的关注，从客观上也推动板块内二手房的价格上涨。
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