http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月31 日 贵阳搜房网综合整理
专家解答：物业税是挤出房产泡沫的神来之笔吗？
问：近几年，物业税一直是民众关注的争议话题。很多人认为，物业税短期内影响房价走势。近期有复旦大学教授提出，开征物业税有可能“拆散”百万家庭。请问，在房价不断高企的今天，物业税能成为挤出房产泡沫的神来之笔吗？税收又会对人们的行为产生什么影响？
———东方网网友 小虫
答：今年5月，国务院批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，开征物业税旧话重提，再次引起社会热议。比较广泛的意见认为，开征物业税能抑制房价攀升，挤出房产泡沫；部分意见认为，开征物业税困难重重，短期内难以实施；也有人认为，开征物业税弊端不少。作为一种财产税，物业税能减缓房价上升，却不会从根本上改变房价走势。
物业税是世界各国通行的一项税种。具体来说，物业税是针对土地、房屋等不动产，要求其保有人（所有者或准所有者）每年缴纳的一定税款，应缴税额会随着不动产市场价值的变化而浮动。本质上，物业税是一种财产税，是针对国民部分固定资产保有阶段所征收的一种税。从房地产市场看，物业税有利于理性消费、节约资源、减少投机、平抑房价等，是促进市场平稳发展的积极因素。
征收物业税，有其依据。政府对国民的固定资产提供了保护和方便，如赋予国民以登记权、交易权、收益权、抵押权、赠与权等并予实施；与此相对，政府在需要时也可以强制要求国民为之缴纳一定的税金以充公用。
世界上大多数实行市场经济体制的国家或地区，都对房地产征收物业税。当然，征收对象、称谓和税率存在差异。物业税在美国称为财产税，美国各州税率有所不同，约在1%-3%之间。加拿大的物业税税率，也是各地不一，有的省的税率是3年不动产平均值的0.5%。物业税在英国称为住房财产税，最低税率约为1.1％。新加坡物业税的税率，一般为财产年值的13%，自住房屋为4%。我国香港地区也征收物业税。
我国自1956年社会主义改造到改革开放以前，城镇基本上没有新的私房出现，几乎全部城镇的土地和房屋都归于国有。在此背景下，物业税淡出人们的视野。改革开放以后，土地房屋的商品属性逐渐为人们所认识，上世纪80年代末开始实行土地有偿出让，商品房开始大量兴建并为公众广泛保有。作为一项世界通行而又有国民收入再分配意义的物业税，被再次提上日程就理所当然了。
当前，许多人期望开征房地产物业税能有助于抑制房价的上升。这是有一定道理的。按照我国的价格管理体制，商品房的价格是由市场决定的，也就是说，由供需双方形成的均衡价格来决定的。物业税是由保有人来支付的，这意味着，对房屋买方增加了持有成本。从理论上看，持有成本的上升，将导致需求曲线整体向下方移动，也使价格均衡点下移，即导致房地产市场价格的下降。此外，由于物业税是需要每年交纳的，这使它持续具有抑制价格上升的功能。
但房地产的价格形成是复杂的，单靠征收物业税不足以阻止房价上升。简单而言，从供应角度看，土地是极其稀缺的，其价格刚性程度大，上升趋势是长期不变的，这是导致房价长期上升的主要因素之一。从需求角度看，我国工业化和城市化的长期趋势将不变，对房地产的需求长期上升，这也是导致房价长期上升的主要因素。此外，从宏观经济角度看，我国金融将长期保持货币供应比较充分的局面（不排除短期的短缺），这导致对股票、房地产等资本品的追逐是一个长期现象，也会推动房价的上升。粗略看来，单靠物业税一己之力挡住房地产价格长期上升之势，是不可能的。这也不是征收物业税的根本目的。
房地产物业税不足以阻止价格上升，也可以从海外的经验中得到证明。世界上大多数实行市场经济体制的国家或地区，都对房地产征收物业税。但没有找到由此导致房地产价格不上升的案例。可见，在我国，物业税具有降低房地产价格、抑制泡沫的作用，但是长期看并不能阻止价格的上升。
当前，我国要全面开征房地产物业税，确实是一个复杂的课题。难题至少有：被征税的房地产客体范围多宽，行政划拨的土地以及农村房地产是否纳入？一个人或一个家庭在一市或多市保有多套房屋，如何计算和征收？在种种问题背后，核心则是物业税牵涉到的利益与公平问题。
在物业税设计方面可从以下几个方面入手：第一，在征税的房地产客体选择上，考虑先缩小牵涉面，只限于商品性土地和房屋，甚至限于其中某一种类土地和房屋，如高价房屋，待条件成熟后再逐步扩大。第二，以产权证为单位作为具体的征税对象，这样，可以避开多地区或多套房的审核难题。第三，房地产的市场价值评估，可以最后购进价加上当地消费物价指数因素、房屋折旧因素统一计算，避免评估的复杂技术问题，从而降低评估成本。第四，起步税率从低，征收范围从窄，降低被征税对象的消极情绪。第五，一定程度上考虑，开征物业税后人们可能采取的消极避税行为及其应对举措。 （解放日报）
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2009年5月，国务院通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，《意见》提出，今年要全面实施增值税转型改革；统一内外资企业和个人城建税、教育费附加等税收制度；研究推进综合和分类相结合的个人所得税制度；研究制订并择机出台资源税改革方案；加快理顺环境税费制度，研究开征环境税；深化房地产税制改革，研究开征物业税，以上工作由财政部、税务总局、发改委、建设部负责。
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