http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月5 日 唐颖豪 张之花 沈忠民 田苗苗 房地产时报
某研究机构的一项统计显示，上半年，超过八成的一手房有不同程度的上涨，二手房市场部分区域也出现较大涨幅，被戏称为“疯牛”盘。国家发展改革委、国家统计局的调查数据显示,全国房价涨幅进一步扩大。7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%,涨幅比6月份扩大0.8个百分点;环比上涨0.9%,涨幅比6月份扩大0.1个百分点。但是，在房价上涨的过程中，也有部分购房者遭遇了“蜗牛”盘。到底哪些房子呈现“疯牛”特征、哪些房子呈现“蜗牛”特点？记者集体搜索，解剖“麻雀”。
“蜗牛”型：市中心独栋房
解剖案例：爱俪轩——居住成本高涨幅不到一成
楼市一片涨价声中，也有爬得慢的楼盘。上周，李先生接到中介促销短信，镇宁路华山路一物业，业主为回笼资金低价抛售，单价2.1－2.5万元并附送双车位。仔细一看，这个楼盘正好是半年前留意过的爱俪轩。
今年3月份，李先生曾经看过一些市中心楼盘，爱俪轩就是其中一个。当时，镇宁路上的某中介业务员强烈推荐爱俪轩：如果是预算低的客户，不妨选择该楼盘，不仅单价属于该路段较低的，而且房型小。有50多平方米的，也有80多平方米的，还有100多平方米的大房型。相反，嘉里华庭、东方剑桥虽然口碑好，但房型偏大，总价也偏高。一套高区51平方米的一房，单价2万元左右。附近中介门店挂牌最多的房源也是该楼盘，根据房型、朝向、楼层，价格从1.9万元-2.2万元不等。由于感觉该小区独栋、属于酒店式公寓，买房多用于出租，而租赁市场有一段时间处于走弱趋势，因此没有出手。
上周，收到中介短信后，李先生再次留意该楼盘价格走势，发现在楼市涨幅最大时期内该楼盘属于涨得比较慢的产品。目前，周边中介挂牌房源单价最低的2万元出头，最高的2.6万元不到，平均在2.2万余元。相当于半年均价涨了1000元－3000元，涨幅在5％－10％之间。而一些品相较差的房源，房价几乎没有变动，至今还维持在2万元/平方米左右。
这个楼盘虽然处于市中心，但是连大盘也没有跑赢，原因不外乎以下三点：一，小区独栋大楼，以出租为主，而这半年恰恰是房价快速上涨但租金没动；二，居住成本高，酒店式公寓物业管理费比较高，尽管房型小、总价低，但收取租金后扣除物业管理费，投资回报并不高，还要面临空关风险；三，周边没有新的热点刺激房价，镇宁路、延安路一带属于比较成熟区域，除了单价5万元以上的王子晶品、申亚瑞庭新盘外，其余皆是外销次新楼盘和老的文化社区，这些房源或自住或出租，品质稍差的楼盘房价不容易被大幅拉动。
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