http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月7 日 回建强 搜房博客
“年年岁岁花相似，岁岁年年楼不同”，季节意义上的金色九月马上就要来临了，然而楼市是否也会迎来所谓“金九”？从目前楼市发展态势看，楼市面临一个明显的十字路口，价平量缩，接下来是继续价升量缩、量价齐升还是价跌量缩，取决于一系列的因素。
首先，宏观经济因素。这轮楼市回暖是典型的资金推动型行情，而资金是从哪里来？是宏观经济发展受困，民间资本、产业资本“不务正业”挪到楼市中的。因此，某种意义上，今年楼市与宏观经济的反向发展的。如果下半年宏观经济真正恢复增长，特别是消费启动，制造业、第三产业增长恢复，那么投资楼市的热钱将会撤离，以投资资金推动为主的行情将告一段落。
其次，股市因素。股市和楼市在近两年事实上呈现出同向发展的关系，股市兴，楼市兴。反之亦然。最近股市调整得非常厉害，表面看是股市扩容速度太快，股市不堪重负，实际是货币政策发生实质变化，资金供应出现问题，再加上“国家队”的先知先觉撤离，市场恐慌情绪蔓延。楼市虽然没有发生股市那样的剧烈调整，但并不意味着楼市无事，楼市资产变现能力差，信息传导也不如股市那样迅猛，调整是逐步展开的。股市和楼市的资金池是相通的，一边的“水”少了，另一边的“水”必然遭遇倒抽。
再次，市场供应因素。CRIC系统监测的9个大城市楼市成交情况，其中有6个城市最近几日的成交套数小于三月以来的平均日成交套数，上海、南京、成都等下跌幅度在10%以上，杭州、深圳下跌幅度在50%以上。资金因素实际代表的是需求，但看楼市的发展，除了需求因素，供应也是非常重要的。当前一线城市，特别是上海楼市成交量出现下降，到底是需求出了问题还是供应出了问题？从上海的情况看，楼市供应不足的因素要大于需求不足的因素。不过这种情况并非一成不变，9月份据说有十几个楼盘同时开盘，下半年土地供应也迅速放量，这都是为解决供应不足的问题而来。
综合来看，“金九”也好，“银十”也罢，不应以价格的涨跌为评判标准，而应以成交量为准绳。市场发展一定是参与主体多赢的结果，是社会总福利的增加，如果房价单边上涨，而成交量却不断萎缩，民众购房的重置成本大增、社会风险加大、经济发展潜力被“釜底抽薪”，那么这种所谓的“金九”不要也罢。
宏观经济下半年势必要回归到正常发展轨道上，否则我们仅通过加大基础建设投资获得保“8”未免太苍白。现在国家已经在发出警告的声音，一系列产能过剩的行业被点名，包括一些所谓新兴产业。房地产业不能说出现过剩，但需求“被放大”，房地产业被赋予了太多的职能和使命，以至于市场已经发生扭曲。为了产业的健康发展，下半年房地产业亟需回归和调整，亟需释放由于外力施压所积攒的应力，否则产业地震就不可避免。所以，与产业的健康发展相比，“金九”真的那么重要吗？
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