http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月15 日 邵中兵 刘渝渝 文洁 杨洋 潇湘晨报
编者按：
“金九银十”的长沙楼市，9月第一周成交量环比减少2.36万平米，第二周，成交量又环比增加6.24万平米。楼市的表现就是这么戏剧化。若是一如地产名人冯仑所言，预测房价涨跌总是错的多对的少，那么预测楼市“金九银十”会否成为“铜九铁十”也会是个伪命题。
然而，为给购房者更有力的参考，记者从楼市供应情况、开发商心态和表现、代表性购房者的态度等角度入手，试图剖析出一个真实的长沙楼市轨迹。
之于楼市“金九银十”的预期，更多的人，在现实的供销压力下，表现得并不那么坚强。其中包括开发商，也包括购房者。而在“第二套房贷政策收紧”的政策语境中，在上周央企又在上海制造了一个70亿元的“地王”的行业背景下，长沙的土地市场也在逐渐活跃。
9、10月，长沙楼市供应量将大增，可售房源将达3万套，而在房价如“温水煮青蛙”式的上涨过程中，购房者的观望心理多多少少也在蔓延。有的开发商依然相信“不愁卖”的硬道理，也有的开发商在悄悄地加大促销力度。“人心散了”，多元化的市场，谨慎理性的表现，或许就是这个如期而来的楼市“金九银十”的真实表现。
供应放量 3万套房源井喷
美洲故事营销总监宴平在接受记者采访时表示，接下来的9、10月份将有一系列大动作。而上海城、西山汇景、恒大等大盘，则在9月份开始了“广告轰炸”，这些楼盘都开始了抢跑“金九银十”。显然，在政策微调、价升量跌等一系列楼市利空刺激下，对开发商来说，谁都不愿意放弃“金九银十”这块“肥肉”。有开发商认为，“抢跑大战”多少反映了开发商对后市拿不准的微妙心态，大家都想赶早出货，尽管9、10月份市场平稳上升的可能性更大。
据不完全统计，8月，长沙楼市推出新房源和新开盘的项目有近40个，包括别墅、普通住宅、小户型公寓楼、商铺等各种产品类型；9月，传统的楼市旺季中，预计也有近20个楼盘开盘或推出新货，供应量将迎来又一个高峰。据中原地产数据显示，今年1-8月长沙商品房上市后的存量在252.68万平方米，而计划即将开盘或推出新房源的20多个楼盘在接下来2个月则将推出6613套新房源。一业内人士保守估计，接下来金九银十整个市场可售货量将超过3万套，“很多谨慎的开发商仍在一栋一栋地悄悄推盘，这加起来数量惊人”。
3万多套货量意味着什么？数据显示，8月长沙市商品房（二手房除外）共成交9000余套，长沙纯商品房备案销售131.31万平方米。按照这样的消化速度，9、10月份市场可售货量要消化3个多月的时间。当然，考虑到国庆及秋季房交会因素，这一速度可能会有所加快。不太乐观的信号是，同比来看，8月成交量比7月下跌了25%。9月份第一周也延续“缩量”走势，成交2618套，环比有所下降。
需求渐疲 房价速涨动力不足
9月第一周，从万家丽北路的好望谷，到马栏山的金色溪泉湾，再到省政府南端的龙湾国际社区，或亮相或推新房源。将于近日上市的茂华·国际湘二期新房源，目前公布的均价在4200元/平方米左右，这与其7月份价格相比，没有出现明显上涨。“去年价跌量跌，今年上半年全线飘红，我认为长沙房价上涨是有动力的。8月份量的下跌是正常的，不会影响到我们对产品的信心和销售战略。”月湖兰庭总裁助理邓兵认为。
一位业内人士认为，一般新房源上市，因为上市体量较大，往往会将涨价幅度控制在30-80元/平方米，这样既利于先期销售，也为以后的房产升值预留了空间。而还未进入销售期的开发商，一般会通过各种手法或者说较低的开盘价格来积累更多客户，从而实现截留更多的有效需求。
相对于新盘上市的热辣，处于销售中期的楼盘项目，更多采取了稳打稳扎的做法。即将在10月推出第4期房源的山水湾，目前正在认筹阶段，均价约为3200元/平方米，得知消息的市民肖先生即使对这一楼盘的品质和价格都很动心也有些无奈地表示，“可惜4期要一年以后才能交房，如果明年上半年可以交房那我就会当场订下了。”
思达顾问总经理陈乐吾认为，长沙上半年市场90平米左右的中小户型成交量很大，而“金九银十”期间，中大户型或成为亮点。记者走访长沙各大楼盘发现，9月份开始，涌入消费者视线的楼盘是越来越多，频繁选择在这个传统旺季亮相，而且促销手段也是日趋多样化。好望谷买房送车、尊苑买房送“面积”，送下来分摊率低于5%，茂华国际湘认筹送10000元，越来越多的营销手段被开发商所运用。
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