http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月25 日 唐颖豪 房地产时报
因为对二手房市场预期不一致而产生“你不让步、我不买账”的博弈，出现转折信号。如今，买卖双方进入了新的博弈，业主售房意愿明显增强，但是不跳价不等于肯让步，购房者仍要审度市场。
进入 “放量”挂牌阶段
不少一线中介业务员反馈，这段时间，市场上诚意卖房的业主似乎多了些。从全市数据来看，二手房似乎也开始进入 “放量”挂牌阶段。 9月1日－22日期间，全市即时挂牌1.5295万套，而这个数据是随着当月新增挂牌和当月即时成交变化的，这也就意味着，到月底，全市二手房新增挂牌量肯定超过8月1.9万余套的新增挂牌量。而此前几个月，全市每月新增挂牌量都是逐月减少的。 21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示， 10月二手房交易量有望企稳。除远郊以外的各行政区域中，增幅超过一成的有杨浦、虹口、黄浦、卢湾、普陀、长宁和闵行7个区；即便在浦东陆家嘴、徐家汇和长宁古北等可售房源一直较为稀缺的中心城区，近期新增挂牌量也均有10%左右的增长。
业主不再随意跳价
业主从 “惜售”、 “不卖”转为 “诚意出售”，汉宇地产分析为房价过高、购房者不买账造成的，这通常为买卖双方博弈的第一阶段。汉宇地产对全市90家门店的调查显示： 9月上半月成交环比下滑20%左右，如果下半月依然保持这一势头，那么9月份成交量将跌破2万套大关。从各个区域成交数据来看，闵行、松江等自住型区域成交量下滑依然是目前二手房市场成交下滑的主要动力，闵行9月上半月成交环比下滑三成，而松江成交量不及八月份同期的六成。另外，黄浦、徐汇等市中心区域也出现了非常明显的缩量，不少门店仅有个位数的成交。
购房者观望让业主不再跳价，但也不愿轻易还价。比如， 9月初至今，陆家嘴的新增挂牌较8月同期增长约一成，但愿意接受小幅议价的业主占三成左右，而且幅度很小，一套总价约500万元的房子，议价空间只有1%－2%。
便宜房子都卖光了
购房者想要在此轮博弈中占上风，让业主降价卖房，非短期内可以实现。汉宇地产研究部认为，第一轮博弈购房者略占上风是两种因素造成的：一是价格因素，目前二手房挂牌均价与成交均价比为1.65： 1，换句话说，便宜房子都卖光了；二是业主惜售， 6月份至8月份，挂牌比例呈下滑，直接导致二手房市场有效供应不足，成交萎缩不可避免。而在2007年，当时部分业主是经历过2007年第四季度的市场低迷后才开始调整销售策略，通过下调挂牌房源的价格来接近购房者的心理价位。从今年走势来看，下半年的经济数据会明显好过上半年，几方面因素会令10月份二手房走出一段逐渐企稳的市场行情。
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