http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月12 日 中原地产
据上海中原最新数据显示，9月上海全市二手房租赁套数环比减少1.7%，月平均租金为3899元，环比下跌1.1%，呈小幅的量价齐跌趋势，月度租赁套数居前三位的区域分别为浦东、普陀、宝山，依次占比27.1%、11.9%、7.1%。区域分布上，9月各区租赁套数涨跌互现，环比增长超过20%的依次为杨浦、闸北、黄浦、闵行、静安，环比增幅44.8%、30.8%、29.4%、27.0%、23.5%，环比减少20%以上的分别为普陀、宝山，环比降幅26.9%、20.0%，其余区域波动均较为稳定。
上海中原研究咨询部高级经理马冀表示，近阶段大学毕业生租赁热潮已基本褪去，但随年内买卖市场住宅价格飙升，购房者持币观望心态有所增多，对租赁市场成交量起到了较大的支撑作用；同时每年9-10月往往是各大涉外公司人事调动较为集中的月份，大批外籍员工的来沪，也导致9月高端住宅租赁热情上升，因此月内租赁套数相比旺季8月仍基本持平。
就月全市二手房租金价格来看，9月租金水平的小幅下调主要在于中低端二手房租赁比例的提升。据上海中原最新数据显示，9月3000元/月以下二手房租赁套数占总量的52.7%，想比8月上升2.3个百分点；就套数来看，3000元/月以下二手房租赁套数环比增加2.7%。但就具体市场来看，9月上海二手房市场受到充足的租赁需求影响，仍处于整体向上的行情趋势。
就中低端租赁市场来看，由于7、8月份租赁旺季的大幅消化，9月租赁住宅尤其是2000元/月以内的中低端住宅挂牌量稀缺性日趋明显，而近期持币观望客户的增多，又进一步导致了板块内租赁市场的供需紧张局面。
如闸北彭浦、宝山大华等中环区域老公房集中板块内，近期一至两房的小户型老公房已基本达到“一房难求”的行情态势，租金相比8月普遍上涨200元/月左右。而如普陀曹杨、闸北大宁、浦东昌里、闵行七宝等挂牌量相对充足的区域内，由于客户量充足，出租频率基本保持在2-5天，因此租金水平也较为坚挺，未见下跌趋势。
就高端租赁市场来看，市中心长宁古北、卢湾新天地、静安南京西路、浦东陆家嘴等豪宅板块内，9月挂牌及需求方面普遍增多，想比7、8月份交投量均有较大的提升。
由于该类区域大多靠近市中心顶级CBD，同时住宅品质在全市列属一流，往往外籍高端租赁客户的重点关注区域。就近期对区域内中原分行的调查显示，由于9月该类区域内涉外企业外籍员工来沪数量有所提升，推动分行客户来访量大幅提升两至三成。与此同时，该类区域今年第二季度以来买卖市场豪宅成交火热，且以投资客为主，往往表现为收房即转投租赁市场赚取租金，因此9月挂牌量也普遍提升两成以上，交投十分活跃，房源由挂牌至出租时间基本保持在半个月左右。
但考虑到该类物业本身租金标的较高，相比年初市场惨淡期已有了较大的回复，同时房东大多看好买卖市场长期走势，短期内出货意愿不强，因此租金定价较为理性。在各市中心豪宅板块内，除陆家嘴租金水平上涨约千元外，其余区域则表现出量升价平的行情。
就未来租金走势来看，由于未来一个月仍属于涉外企业的人事调动高峰，同时受到年内上海土地价格乃至中心区域豪宅价格的上涨带动，预计年内高端市场的租金水平还将保持高位稳定，小幅上扬的走势；而近阶段选择租房观望的持币客户，随年末普通住宅市场行情及政策行情的趋于明朗，购房需求将有所加快，受此影响，预计中低端住宅租金价格将随之有所回落。
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