http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月22 日 YNET.com
近日，笔者从我爱我家、中原三级市场部、美联物业等二手房中介了解到，二手房卖方市场出现松动，买卖中出现了2%-3%的议价空间，同时，与7月相比，交易周期明显拖长。业内人士认为，“在买卖市场房价持续上涨以及北京市二手房房贷收紧等政策的影响下，交易成本增加，购房者出现观望，房屋自挂牌到成交的空置时间与前几个月相比有所拉长，在买卖的僵持中，部分业主开始微降价格。”
●购房者不急买 价格下调心理价位过大 交易周期拉长一倍
在朝阳区红庙路某二手房中介，前来看房的周先生告诉我们，他看中了这附近的一套82平方米左右的两居，总价为107万，“价格太高，房子肯定卖不动的，业主表示可以便宜两万卖出，但从户型上来看，这应该还可以再便宜一些的。”周先生打算继续寻找看是否还有更合适的。
“以前带着购房者看房看3-4次就行了，而近期购房者对价格犹豫致使看房的次数明显增多，尽管房屋售价在挂牌价的基础上会有2%-3%的议价空间,但购房者买房的决定时间明显拖长。”据该中介工作人员介绍，目前买家观望气氛浓厚，“在7月前，一套比市场价略高的房源基本都能够在5-7天出售，而且交易过程中房主甚至可能多次提价。但是从9月中下旬开始市场出现了明显的变化：购房者不急买，下调心理价位过大，很多购房者甚至要求房主降价10%以上，这明显地加大了成交的难度，目前一套房源成交的周期需要半个月左右。”
对于出现此类现象的原因，中原三级市场部副总经理宫萍认为，受到买卖市场房价持续上涨以及北京市二手房房贷收紧等政策的影响，交易成本增加，购房者出现观望，房屋自挂牌到成交的空置时间与前几个月相比有所拉长，业主也在买卖的僵持中，在价格上做了一定的调整。
●5年内房源大量上市 部分房主微降价格
“目前5年内房源的比例已经占市场总房源的71%，而且这一比例还在继续上涨。预计在11月将达到市场的顶峰。”
据美联物业市场部负责人介绍，今年年初出台的二手房营业税减免政策，将营业税征收年限从原来的房龄在5年内改为2年内，执行日期截止到12月31日。而一旦营业税减免政策取消，加上银行收紧房贷，将使5年内房源再交易的成本增加3%以上。正因为这样，越来越多的5年内房主选择将房源挂牌出售，“大量房源的上市并未给市场带来成交量的上涨，反而导致供需比缓解，给了观望者看跌后市的理由。部分房主开始微降价格，或者分担一部分税费，二手房价猛涨的趋势已经得到遏制。”
●购房需求下降近四成 卖方市场现松动
北京美联物业市场部调查数据显示，10月上旬，北京二手房需求量下降了38%，大部分前期登记的购房者都表示要看后市情况再考虑是否继续购房。
在购房者对房价望而却步导致成交量下降之时，7月以来形成的二手房卖方市场出现松动，“这段时间有时候会接到业主的电话，他们表示如果消费者有意向购买，价格可以商量，最高可以优惠5万左右。”北京美联物业幸福家园分行的业务人员介绍。
此外，笔者从我爱我家了解到，近期二手房购房者观望情绪日渐浓厚，越来越多的购房者表示，二手房房价超出了他们预期的价格。部分因孩子出生或单位迁址、房屋拆迁等客观原因被迫要改善住房条件的购房者中有30%的购房者选择租着房子等降价。
●专家建议：业主合理定价 购房者理性购房
在目前观望气氛渐浓的情况下，房价能否下降，买房双方何时出手才能打破僵局达到“双赢”？业内人士认为，若房价继续上涨，成交难度将进一步加大。
“现在大部分业主能够看到未来市场价格将面临调整，购房者也在购房时感觉到议价空间明显增大，相比起前几个月来说，业主们也变得随和一些了。”我爱我家专业人士认为，对于房源挂牌期望值过高的业主，不要盲目提价，应该根据房源的位置、朝向、装修等状况，合理定价。对于挂牌时间较长仍无法成交的业主来说，更应该抓住市场时机，调整价格，尽快把房屋出售出去。
“目前北京市二手房交易税费的优惠政策至年底，明年是否继续执行还存变数，所以建议有买房需求的购房者，应保持沉稳平和的心态，根据自身的需求及能力，理性购房。如果房价在承受能力之内，在目前能享受北京市二手房交易税费优惠政策的情况下，可以考虑入市选房成交。”宫萍认为。
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